Woningvoorraad kan veel beter benut worden met doorstroming

Foto: Boompjestorens in Rotterdam, door Team V Architecten. Dit soort appartementen zijn aantrekkelijk voor ouderen.

Dataonderzoek toont grote ruimtelijke verschillen tussen wie ‘te ruim’ en wie ‘te krap’ woont

Woningvoorraad kan veel beter benut worden met doorstroming

Terwijl we kampen met een groot woningtekort, staan heel veel zolders en kamers leeg. Met name zogenaamde empty nesters en senioren wonen opvallend ruim, laat dataonderzoek van Springco Urban Analytics zien. Hoog tijd dus voor een bouwbeleid gericht op het beter benutten van woonruimte, menen onderzoekers Gert Jan Hagen en Cyril Crutzen. Beter benutten is duurzamer, vraagt een mindere opoffering van groene ruimten, leidt tot een betere betaalbaarheid van woningen, stimuleert de doorstroming en verhoogt de snelheid waarmee het woningtekort kan worden ingelopen.

Door Cyril Crutzen en Gert Jan Hagen, Springco Urban Analytics. Beeld: Springco Urban Analytics. Dit is een ingekorte versie van het uitgebreide onderzoeksverslag in ROm 6, juni 2020. ROm is gratis voor ambtenaren in het domein van de fysieke leefruimte. Word nu abonnee.

Het is logisch dat de extra oppervlakte per extra persoon in een huishouden afneemt naarmate het aantal personen toeneemt. Een woonkamer, keuken en een douche heeft iedereen nodig, ongeacht of je alleen bent, of drie kinderen hebt. Buiten deze vaste ruimtes van iedere woning is het in onze samenleving gebruikelijk dat ieder lid van een huishouden een eigen kamer heeft. Het is interessant om in de data te kijken hoeveel extra ruimte iedere extra persoon gemiddeld krijgt. Met extra ruimte bedoelen we een extra kamer, extra vierkante meters voor de woonkamer, de opslag van spullen, of een extra douche. We zien in de data dat iedere extra persoon tussen de 20 en 25 vierkante meter ‘persoonlijke’ ruimte krijgt. Wanneer we dit als uitgangspunt gebruiken en de mediane oppervlakte van een woning voor een driepersoonshuishouden als norm hanteren (vijftig procent van de oppervlakten liggen onder de mediaan en vijftig procent erboven), dan krijgen we de volgende reeks.

Personen 1 2 3 4 5 6
Mediane oppervlakte 65 88 111 131 156 180
Categorie waarin men
passend woont
33-67 76-100 100-120 120-144 144-168 168+

Bron: EDM, BAG 2020

Vanuit de mediane maat voor het woonoppervlak per omvang van het huishouden, bepalen we de categorieën waarin men passend woont. We hebben gekozen voor het middelpunt tussen de opvolgende mediane oppervlaktes. Een eenpersoonshuishouden woont dan passend tussen 33 en 76 m2, een tweepersoonshuishouden tussen 76 en 100 m2 enzovoort. In ons meetsysteem woont een driepersoonshuishouden te ruim boven 120 m2, en te krap onder 100 m2. Voor het gemak doen we alsof dit een strenge regel is en categoriseren we ieder huishouden dan of ze te klein, passend of te groot wonen. Er kan oneindig worden gediscussieerd of deze maat goed is of niet, maar het zijn resultaten die voorkomen uit de bestaande woonpraktijk in Nederland en vervolgens ruim genomen zijn. We nemen ook aan dat een kind evenveel extra ruimte krijgt als een volwassene.

De ruimte in de woningvoorraad zit bij empty nesters en senioren

Wanneer we het woonoppervlak afzetten tegen de leeftijd van huishoudens, dan zien we twee opvallende patronen (afbeelding 1). Ten eerste zien we een enorme piek aan te groot wonende huishoudens in de categorie boven 50 jaar. Dit is te verklaren door het feit dat deze empty nesters vroeger wel de ruimte nodig hadden om het gezin te onderhouden, maar nu de kinderen het huis uit zijn, feitelijk ‘te ruim’ wonen. Bovendien zijn hun woonlasten relatief laag omdat het koophuis vaak goeddeels is afgelost. Ten tweede zien we dat de groep tussen 35 en 50 jaar, huishoudens die veelal in de gezinsfase zitten, vaak te klein woont. Dit wordt extra knellend nu we zien dat als gevolg van de coronacrisis meer mensen vaker thuis zullen werken.

(Tekst loopt verder onder de afbeelding)

Afbeelding 1: woonoppervlak en leeftijd huishoudens. Bron: EDM, BAG 2020

Verschillen in de stad

Rekenkundig is het overschot bij de een en het tekort bij de ander gemakkelijk op te lossen. In de praktijk is dat een stuk lastiger. Er staan allerlei wetten in de weg en praktische bezwaren die eraan bijdragen dat de doorstroming moeilijk tot stand komt. Een groot huis is fijn voor als de (klein)kinderen komen logeren. Beter wat ruimte te veel, dan te weinig. Ouderen die ruim in een sociale huurwoning wonen en inmiddels een hoger inkomen hebben, kunnen alleen doorverhuizen op straffe van een aanzienlijke prijsverhoging. Empty nesters in een koophuis hebben die vaak afbetaald en betalen ‘gevoelsmatig’ weinig aan hun woning. Een nieuwe woning is in hun perceptie vaak te duur. Dus blijven ze zitten. Er is bij beleidsmakers en ontwikkelaars vaak onvoldoende voeling bij de woonwensen van senioren. De woningen waar behoefte aan bestaat worden dan niet gebouwd.

(Tekst loopt verder onder de afbeelding)

Afbeelding 2: benutting van de woonruimte in Eindhoven. Eengezinswoningen in het platte vlak vallen meer op dan appartementen. Omdat eengezinswoningen vaker ‘te ruim’ worden bewoond, wordt dit segment visueel overbelicht. Bron: EDM, BAG 2020

De analyse per stad laat opmerkelijke verschillen zien wat betreft benutting van de woonruimte. In Rotterdam woont slechts 35 procent van de huishoudens te ruim, terwijl dit aantal in Eindhoven 63 procent is. Rotterdam is een stad met relatief veel hoogbouw, terwijl Eindhoven meer laagbouw heeft. Wat dat in de praktijk betekent voor Eindhoven zien we duidelijk op de kaart. In Eindhoven wonen veel meer huishoudens te ‘ruim’. In het centrum en rondom het station wordt nog wel passend gewoond, maar over de hele linie heeft Eindhoven veel vierkante meters woning voor zijn inwoners ter beschikking. Eindhoven is ook een stad met relatief weinig appartementen en meer grotere eengezinswoningen. In de wijken rond het centrum is het verschil in ieder geval dag en nacht vergeleken met Rotterdam.

Regionale verschillen

Wat als de woningen in een gemeente slim worden herverdeeld? Hoeveel vierkante meter heeft een gemeente dan over? In een tijd van oplopende schaarste en een grote maatschappelijke vraag naar duurzaamheid vormt de doelmatigheid van het gebruik van de woningvoorraad een thema dat erg belangrijk wordt. Hoe beter de benutting, hoe lager de verspilling. We hebben daarom een liniaal gemaakt waarop je per gemeente of regio kunt aflezen hoe de gebouwde woonruimte eigenlijk wordt benut. De formule voor deze schaal is:

Het tekort is uitgedrukt als het verschil tussen het oppervlak van de woning en de minimumgrens voor het betreffende huishouden. Het overschot is gemeten als het verschil tussen het oppervlak van de woning en de maximumgrens voor een bepaald huishouden. Dit zijn – nogmaals – ruime grenzen. Voor heel Nederland bedraagt de benutting van de woningvoorraad 82 procent, oftewel: er is theoretisch gezien ruimte voor 3 miljoen meer inwoners zonder dat we woonruimte extra zouden hoeven bij te bouwen.

(Tekst loopt verder onder de afbeelding)

Afbeelding 3: benutting van de woonruimte per gemeente in Nederland. Bron: EDM, BAG 2020

Een score van 100 procent betekent dat er evenveel tekorten als overschotten zijn en dat deze elkaar zouden kunnen opheffen. In de praktijk is een benutting van 100 procent niet haalbaar. Er is een bepaald percentage frictieleegstand nodig om de markt te laten functioneren en steeds vaker is sprake van samengestelde huishoudens, waarbij kinderen een deel van de week bij de ene ouder verblijven en een deel van de week bij de andere ouder. Omwille van de eenvoud zijn deze factoren niet in het model verwerkt. In afbeelding 3 is te zien hoe elke gemeente scoort en hoe het patroon in Nederland eruitziet.

Buiten de Randstad is de benutting van de woningvoorraad aanzienlijk lager

In de Randstad wordt de woonruimte beter dan gemiddeld benut. In de grote steden is de efficiëntie nog hoger. Amsterdam – de stad met de grootste druk op de woningmarkt, hogere prijzen en dientengevolge een druk op het woonoppervlak – laat de hoogste score zien. Dat is ook logisch, want in een stad deel je voorzieningen (terrassen, horeca, parken) in plaats van dat je die zelf hebt. Er zijn in deze gemeente ongeveer evenveel tekorten als overschotten. Buiten de Randstad is de benutting van de woningvoorraad aanzienlijk lager. Enkele kleine gemeenten scoren daarentegen opvallend hoog, zoals Urk, Alblasserdam en Scherpenzeel. Deze gemeenten hebben grotere huishoudens en een woningvoorraad met veel kleine, goedkope woningen met een hogere benutting tot gevolg. Bij de gemeenten die het laagst scoren op de benuttingsliniaal, zien we bijvoorbeeld de miljonairsgemeente Rozendaal, maar ook landelijker gemeenten zoals Hulst en Renkum.

Tekorten in Amsterdam laten zich niet compenseren door overschotten in Limburg. De woningmarkt is opgedeeld in regionale markten. De benutting dient daarom vooral per regio te worden bekeken. Afbeelding 3 laat zien dat iedere regio een behoorlijke mate van differentiatie in benutting heeft. De grote steden zijn omringd door gemeenten met een lagere benutting (Haarlemmermeer, Alphen a/d Rijn, Hoeksche Waard, Nieuwegein). Dit biedt kansen voor een betere benutting op regionale schaal.

Overmaat

In Nederland wonen veel mensen ruim. Je zou kunnen zeggen: het is aan de mensen zelf om daarvan iets te vinden. In dit artikel spreken we daarom niet zozeer over een onderliggende normatiek, maar over feitelijk consumentengedrag. We zien welke woonoppervlaktes in de praktijk door de Nederlandse huishoudens worden gebruikt. En dan kunnen we niet anders dan concluderen dat er sprake is van een hoge ‘verborgen’ leegstand. Een groot deel van het onbenutte woonoppervlak ligt bij de groep empty nesters. Deze leeftijdsgroep is als gevolg van de naoorlogse geboortegolf in het laatste decennium enorm in volume gestegen en stijgt nog verder. Tevens heeft deze groep zich als gevolg van de welvaartsontwikkeling gedurende hun levensloop steeds in wooncomfort kunnen verbeteren. In de provincie Zuid-Holland zagen we dat ongeveer een derde van deze huishoudens wil verhuizen. Een variëteit aan woonvormen kan hen verleiden: van een stadsappartement tot aan een klein huis in een dorp of landelijk gebied. Het inzetten van het bouw- en woonbeleid op maatregelen om deze groep door te laten stromen, zou weleens een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan het sneller oplossen van het woningtekort in Nederland. Beter benutten is soms slimmer dan meer bouwen.

Het volgende deel van dit onderzoek gaat in op de vraag welke motieven leven onder de groep empty nesters en welke woningen we moeten bouwen om beter in hun woonbehoefte te voorzien.

Woningnood is toegenomen ondanks bouw van 30.000 huizen

Nieuwbouw in de Houthavens                                                                                                          BEELD EVA PLEVIER

De groeiende woningnood is vooral veroorzaakt door de enorme instroom van buitenlandse werknemers. Die was veel groter dan verwacht, zo blijkt uit het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam. De instroom is groter dan de uitstroom, al is vooral het aantal vertrekkende gezinnen naar een plek buiten de regio toegenomen, met een kwart tot 1700.

Ook binnen de regio verhuisden gezinnen. Vanuit Amsterdam vertrokken 900 gezinnen naar een gemeente in de buurt, zoals Amstelveen of Haarlem. De belangrijkste reden om te verhuizen is dat mensen rustiger en betaalbaar willen wonen.

Half miljoen euro

De huizenprijzen zijn flink gestegen. Nieuwe huurders betalen in de vrije sector gemiddeld 1290 euro per maand aan kale huur. Dat is 223 euro meer dan zittende huurders. Dit betekent dat de verhuurders de prijs flink omhoog doen na een verhuizing. De gemiddelde verkoopprijs van een huis nadert in Amsterdam de half miljoen. In Gooise Meren en Amstelveen ligt de prijs al boven de vijf ton en in Haarlem op ruim vier ton. In Zaanstad ligt de verkoopprijs iets onder de drie ton.

Corona verlicht woningnood

De coronacrisis zal effect hebben op de huizenmarkt en de woningnood enigszins verlichten, maar niet wegnemen. Sinds de uitbraak van de pandemie is de Amsterdamse bevolking gekrompen, doordat expats en internationale studenten thuis blijven. De Metropoolregio verwacht dat de vraag naar een woning in groot-Amsterdam evenwel groot blijft.

Verzet tegen ‘asociale’ huurverhoging neemt toe

Verzet tegen ‘asociale’ huurverhoging door corporaties neemt toe
Duizenden Amsterdamse huurders eisen een tijdelijke stop op huurverhogingen. Door corona hebben veel mensen minder inkomsten. Minister Ollongren voelt niets voor een bevriezing.

Uit het Parool | Michiel Couzy | mei 2020

Minister Kajsa Ollongren | BEELD ANP

Mariël van den Bos is fluitiste bij het Metropole Orkest en vult haar salaris aan met muziekles en optredens. Door de coronacrisis is dit allemaal stilgevallen en is haar inkomen met zeker 35 procent gedaald. Maar de huur van haar corporatie­woning in Oost gaat per 1 juli met 6,2 procent omhoog. Dat scheelt enkele tientjes per maand, die ze nu niet kan missen. “Ik heb moeite om rond te komen,” zegt ze.

Yuri Vriesema is zelfstandig copywriter en krijgt door de crisis geen nieuwe opdrachten meer. Zijn huur gaat 4 procent omhoog. “Dat is 30 euro per maand. Op zich is dat nog wel te rege­len, maar ik vind het asociaal dat corporaties enkele weken na de lockdown de huren verhogen.”

Bij de Woonbond komen honderden telefoontjes binnen over de aanstaande huurverhogingen in coronatijd. “Mensen maken zich ongelooflijk veel zorgen,” zegt de woordvoerder.

Het gaat om huurders in zowel de vrije sector als bij corporaties. Corporaties mogen de huren gemiddeld met 3,1 procent verhogen, met uitschieters naar boven en naar beneden. Voor particuliere verhuurders geldt slechts het moreel appèl dat minister Kajsa Ollongren heeft gedaan om rekening te houden met de economische crisis. Zij zal wel een wet indienen voor een maximale huurstijging in de vrije sector in de toekomst: de inflatie plus 2,5 procent.

De vertegenwoordigers van huurders in de particuliere sector hebben verhuurders in een open brief gevraagd dit jaar geen verhoging door te voeren. Ook sociale huurders verenigen zich. Amsterdamse bewonerscommissies hebben namens duizenden huurders bij de corporaties geëist de aangekondigde huurverhogingen in te trekken. “Door corona is het armoede troef,” zegt Hanneke van Gent van bewonerscommissie 1013, die het initiatief heeft genomen. “Veel huurders hebben tijdelijke contracten of zijn zzp’er en hebben geen inkomen meer.” Huurdersvereniging Arcade, die de huurders van corporatie De Key vertegenwoordigt, heeft de oproep omarmd.

Coulance, maar wel betalen
Corporaties hebben besloten de huurstijging onverkort door te voeren. Egbert de Vries, directeur van de Amsterdamse koepelorganisatie AFWC, wijst erop dat veel huurders pensioen of cao-loon ontvangen en er niet op achteruitgaan. De corporaties gaan wel coulant om met huurders die in de problemen komen, al moet de huur uiteindelijk worden betaald. Vastgoedbelang, dat particuliere verhuurders vertegenwoordigt, zegt dat diverse leden de huren dit jaar niet of gematigd laten stijgen, of pas later innen.

Huurders hebben hun hoop gevestigd op een motie van SP-senator Tiny Kox, die minister ­Ollongren verzoekt een huurstop per noodmaatregel af te dwingen. Deze motie is aangenomen door de Eerste Kamer. Maar Ollongren voelt niets voor een huurbevriezing, omdat verhuurders dan minder kunnen investeren in bijvoorbeeld duurzaamheid. Wel gaat ze belemmeringen wegnemen voor corporaties om een tijdelijke huurkorting te geven.

Excessief hoog
SP-senator Kox is teleurgesteld dat de minister zijn motie niet uitvoert, net als zijn partijgenoot Laurens Ivens, wethouder in Amsterdam. “Ze maakt niet de beste beurt bij huurders in zwaar weer,” zegt Ivens. De maximale huurstijging van inflatie plus 2,5 procent vindt hij een ‘loze maatregel’. De inflatie kwam vorig jaar uit op 2,6 procent en dit betekent dat de huren met 5,1 procent mogen stijgen. Bovendien: als een bewoner plaatsmaakt voor een nieuwe huurder, kan de verhuurder een fikse verhoging doorvoeren en die benadeelt vooral starters. “Excessief hoge ­huren vragen kan nog steeds.”

Wisselend beeld huurverhoging

Veel huurders kijken vanuit de onzekere situatie door de Coronacrisis met een schuin oog naar de aankomende huurverhoging. Die gaat bij de ene verhuurder onveranderd door, bij de andere maken ze pas op de plaats.

Bij corporaties ligt de gemiddelde huurverhoging dit jaar op 2,5%, blijkt uit cijfers van corporatiekoepel Aedes. Net onder inflatie.

Uitstel huurverhoging

Diverse corporaties kiezen vanwege de Coronacrisis voor uitstel van de jaarlijkse huurverhoging. Zoals Wooncompagnie, Woonstichting Den Helder,  HW wonen, De Goede Woning, Woonmensen, Ons Huis, Woonbedrijf ieder1, Rentree, Veluwonen, IJsseldal Wone, De Marken en Deltawonen.

Huurakkoord dempt huurstijging bij woningcorporaties

Veel corporaties verhogen de huren wel. Eind 2018 sloten we een Sociaal Huurakkoord met corporaties, waardoor de ruimte om de huur te verhogen werd beperkt. Dit heeft geleid tot een huurverhoging die gemiddeld onder inflatie ligt. Aangezien verhuurders de prijzen van sociale huurwoningen wettelijk met 5,1% of 6,6% konden laten stijgen, heeft het huurakkoord hier een duidelijk dempende werking gehad. Toch blijven de betaalbaarheidszorgen voor veel huurders groot. Dat blijkt ook wel uit de de hoge bezoekcijfers van onze online check voor huurverlaging een huurbevriezing.

Huurverlaging en huurbevriezing

In het Sociaal Huurakkoord is ook afgesproken dat huurders met een laag inkomen en hoge huur huurbevriezing of verlaging kunnen krijgen. De online check die de Woonbond hiervoor opstelde is in korte tijd duizenden keren bezocht.

Commerciële huursector

Bij veel commerciële aanbieders gaat de huurverhoging door. Zo verhoogt Vesteda de huurprijzen voor hun sociale woningen met inflatie (2,6%). Hun vrije sector woningen verhogen ze 1% boven de inflatie van februari/maart komt daarmee op 2,6/2,4%. Naar verluidt stelt Bouwinvest de huurverhoging wel uit.

Helft minder sociale huurwoningen door verhuurderheffing

Corporaties Woningcorporaties hebben door de verhuurheffing weinig middelen over om sociale huurwoningen te bouwen en te verduurzamen. Volgens onderzoek komen ze daarvoor jaarlijks bijna 1,7 miljard euro tekort.

Het aantal sociale huurwoningen is sinds 2013 met meer dan 110.000 gedaald naar iets meer dan 2 miljoen. 

Corporaties hadden twee keer zoveel sociale huurwoningen kunnen bouwen als de verhuurderheffing niet was ingesteld in 2013. Dat komt neer op meer dan 93.000 woningen die niet zijn gebouwd. In plaats daarvan betaalt de corporatiesector via deze belasting tussen 2013 en 2023 naar verwachting 16,7 miljard euro aan de staatskas.

Dat is een van de uitkomsten van een evaluatie van de verhuurderheffing in opdracht van corporatiekoepel Aedes, de Vereniging van Nederlandse Gemeente (VNG) en huurdersvereniging Woonbond. Het onderzoek, uitgevoerd door de onafhankelijke adviesbureaus Companen en Thésor, wordt vrijdag gepubliceerd.

Door de verhuurderheffing kunnen corporaties hun belangrijkste doelstellingen – het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen, het verduurzamen van hun woningaanbod en het betaalbaar houden van de huren – financieel niet realiseren, zegt Ruud Pijpers van Thésor, een van de auteurs. „Aan de ene kant zijn deze ambities ingegeven door overheidsbeleid, aan de andere kant zie je dat dezelfde overheid de inkomsten van corporaties waarmee deze ambities moeten worden gefinancieerd, afroomt.” Volgens het onderzoek komen corporaties jaarlijks bijna 1,7 miljard euro tekort voor deze investeringen.

Begrotingsgat dichten

De verhuurderheffing, een belasting over de WOZ-waarde van woningen voor verhuurders met meer dan vijftig huurwoningen in de sociale sector, werd in 2013 ingesteld. Destijds waren de belangrijkste doelen van de nieuwe belasting het dichten van het begrotingstekort en het terugdringen van het aantal scheefwoners in de sociale sector. Alleen het eerste doel is gehaald, zegt Pijpers. „Het was een crisismaatregel, maar die is nooit afgeschaft.” Intussen is de belastingopbrengst van de verhuurderheffing gegroeid van 63 miljoen euro in 2013 naar 1,7 miljard in 2019.

Toen de verhuurderheffing werd ingevoerd, mochten corporaties voortaan ook inkomensafhankelijke huurverhogingen doorvoeren. Zo konden ze deels de verhuurderheffing compenseren én wilde de overheid goedkoop scheefwonen – huren in de sociale sector met een te hoog inkomen – terugdringen. Maar hoewel het aantal scheefwoners in de periode 2012-2018 afnam van 26 naar 17 procent, was dat volgens Jeroen Lijzenga van Companen maar beperkt aan de verhuurderheffing te danken. „Goedkope scheefheid was daarvoor al aan het afnemen, door Europese regels uit 2011 die de toegang tot de sociale sector voor huishoudens met een hoger inkomen beperkten. En de inkomensafhankelijke huurverhoging werd in de praktijk minder vaak gebruikt om de verhuurderheffing te financieren.”

Sociale sector gekrompen

Waar de verhuurderheffing wel toe heeft geleid, is een verkleining van de sociale sector – een nadrukkelijke wens van toenmalig woonminister Stef Blok (VVD), die de belasting invoerde. Het aantal sociale huurwoningen is sinds 2013 met meer dan 110.000 gedaald naar iets meer dan 2 miljoen. De jaarlijkse nieuwbouwproductie van corporaties daalde van bijna 30.000 in 2013 naar 12.000 in 2018. Intussen liep het woningtekort op naar 315.000, zijn er door de daardoor sterk gestegen huizenprijzensteeds meer mensen in hun zoektocht naar een betaalbare woning aangewezen op de sociale sector, en nemen wachttijden voor sociale huurwoningen toe.

De onderzoekers keken ook of de belasting een gelijk speelveld heeft gecreëerd voor corporaties en andere (commerciële) verhuurders. Vroeger hadden corporaties nog voordeel van gunstige leenvoorwaarden, zegt Pijpers, maar dat voordeel is volledig verdwenen. „Door de verhuurderheffing, de vennootschapsbelasting en het beperken van de aftrekbare rentelasten is de belastingdruk voor corporaties nu hoger dan voor andere verhuurders.”

Het rapport van de brancheorganisaties loopt vooruit op de evaluatie van de verhuurderheffing door het ministerie van Binnenlandse Zaken, die naar verwachting in juni verschijnt. De corporatiesector klaagt al jaren over de verhuurderheffing, en krijgt de laatste tijd steeds meer bijval. Onlangs stemde een meerderheid van de Tweede Kamer voor een motie de belasting af te schaffen, om zo corporaties meer financiële armslag te geven voor investeringen in woningbouw.

 

Companen en Thesor

Effecten van de verhuurderheffing op het wonen in Nederland

 

Zie ook Persbericht Woonbond

Huurverhoging 2020-2021

Elk jaar overlegt Huurdersfederatie Alert met Eigen Haard over de jaarlijkse huuraanpassing.
Vaak komt het voorstel dat Eigen Haard doet voor de huuraanpassing niet overeen met wat Alert zou willen. Samen proberen we dan tot een compromis te komen.

De overheid heeft voor de huurverhoging van 2020 de volgende maximale percentages bepaald:
Bij huishoudens met een inkomen tot en met € 43.574,- stijgt de huur maximaal inflatie + 2,5%
(= 5,1%).
Bij huishoudens met een inkomen boven de € 43.754,- stijgt de huur met maximaal inflatie + 4% (=6,6%).
De inflatie is gesteld op 2,6%

Hieronder staat een overzicht met wat Eigen Haard oorspronkelijk wilde, wat Alert wilde en wat het resultaat is.

In eerste instantie hadden wij, na jaren van behoorlijke huurverhogingen, gevraagd om dit jaar niemand huurverhoging te geven. Helaas ging Eigen Haard hier niet in mee. Daarna kwam er een voorstel van Eigen Haard, waar we mee aan de gang zijn gegaan.

Hieronder staan de afspraken per inkomensgroep in tabellen. In deze tabellen is te zien wat Eigen Haard oorspronkelijk voorstelde, wat Alert wilde, en wat het resultaat was. Als de laatste kolom leeg is, dan heeft Eigen Haard het oorspronkelijk voorstel op dat punt niet aangepast.

Op een aantal punten kunnen wij ons prima vinden in het voorstel van Alert. Maar wij vinden ook dat er nog steeds groepen huishoudens zijn waarbij Eigen Haard de betaalbaarheid uit het oog verliest. Dit past niet bij sociale volkshuisvesting. Zeker niet voor een corporatie die hier financieel zeker ruimte voor zou moeten kunnen vinden.

Maatwerkregeling

– Huishoudens met een inkomen tot maximaal 120% bijstandsniveau krijgen een huur tot maximaal de aftoppingsgrenzen. Ligt de huur boven de aftoppingsgrens, dan wordt deze verlaagd naar de aftoppingsgrens

– Huishoudens met een inkomen toten met de huurtoeslaggrens en een huur hoger dan € 737,14 kunnen huurverlaging naar € 737,14 aanvragen.

– Huishoudens met een inkomen tot en met € 53,068,- en een huur hoger dan € 878,- kunnen een huurverlaging naar € 878, aanvragen.

– Huishoudens met een inkomen tot en met € 61.707,- en een huur hoger dan € 1.032,- kunnen een huurverlaging naar € 1.032,- aanvragen.

Coronacrisis

De coronacrisis treft ook het werk van woningcorporaties. De creativiteit en professionaliteit bij medewerkers van corporaties is groot. Improviserend en binnen de richtlijnen van kabinet en RIVM gaat veel van het werk door. Corporaties vinden elkaar snel om oplossingen en ervaringen te delen.

Aedes bundelt in dit dossier informatie, kennis en creatieve oplossingen van corporaties voor de aanpak van de coronacrisis. Heeft u goede voorbeelden? Mail deze naar het Coronateam van Aedes.

Iedere dag zijn er nieuwe aanvullingen op dit dossier. Wilt u hiervan op de hoogte blijven? Ga dan het dossier volgen. Dit kan via de groene knop rechtsboven.

Weekoverzicht Woonbondnieuws – 10/04/20

Check huurverlaging of huurbevriezing

10/04/20
Huurt u van een woningcorporatie en is uw huur hoog en uw inkomen laag? Met onze nieuwe online check kunt u controleren of u in aanmerking komt voor huurverlaging of huurbevriezing.
Lees meer »

Vergroot bouwimpuls en zorg voor voldoende betaalbare huurwoningen

10/04/20
Aedes en de Woonbond pleiten er samen bij de Tweede Kamer voor om meer te investeren in het aanjagen van de bouw van betaalbare huurwoningen via de geplande ‘bouwimpuls’ regeling. Ook moeten er meer garanties komen voor het bouwen van betaalbare huurwoningen.
Lees meer »

Ouderen wonen liefst zo lang mogelijk in eigen woning

09/04/20
Een ruime meerderheid van de zelfstandig wonende 55-plussers denkt dat hun woning op dit moment geschikt is om in te blijven wonen bij gezondheids- of ouderdomsklachten. Mocht hun huis in de toekomst (toch) niet geschikt blijken, dan willen de meeste senioren de woning liever aanpassen dan verhuizen.
Lees meer »

Spoedwet verlenging tijdelijke contracten naar Kamer gestuurd

07/04/20
Minister van Veldhoven voor Milieu en Wonen heeft gisteren het spoedwetsvoorstel voor tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten naar de Tweede Kamer gestuurd. De Woonbond heeft kritiek op de wet, die beëindiging van het huurcontract met het oog op sloopplannen of bij een huurachterstand toestaat.
Lees meer »

Controleer de huurverhoging

06/04/20
Veel huurders krijgen binnenkort een huurverhoging op de mat. De  jaarlijkse huurverhoging moet in de sociale huursector aan veel regels voldoen. Met de check van de Woonbond kun je controleren of je succesvol bezwaar kunt maken.
Lees meer »

Wat als huurders te duur wonen?

In het Sociaal Huurakkoord is afgesproken dat er specifiek maatwerk komt voor huurders die relatief te duur wonen. Aedes en de Woonbond hebben afspraken gemaakt over de invulling daarvan: wanneer kunnen huurders aanspraak maken op huurbevriezing of huurverlaging?

expert: Rob Ravestein
Belangenbehartiger Betaalbaarheid, Woningmarkt en Regio Noordwest bij Aedes

Ook is afgesproken dat lokaal de mogelijkheid blijft bestaan met huurdersorganisaties (en eventueel gemeenten) andere regelingen af te spreken. Bestaande regelingen kunnen blijven gelden.

Informeren van huurders

Voor corporaties is het van belang om huurders goed te informeren over de wijze waarop de corporatie het specifiek maatwerk invult. Idealiter maakt de corporatie afspraken hierover met de huurdersorganisatie en eventueel ook de gemeente en legt deze ook vast. Dit voorkomt dat andere verwachtingen ontstaan.

Geen eigen invulling specifiek maatwerk?

Van corporaties die geen eigen invulling aan specifiek maatwerk geven, mag worden verwacht dat zij de door Aedes en de Woonbond afgesproken invulling gebruiken in lijn met de afspraken in het Sociaal Huurakkoord. Ook dan is het belangrijk de huurders hierover goed te informeren.

 

Meer informatie

Meer over het specifiek maatwerkt leest u bij de veelgestelde vragen Afspraken huurbevriezing en huurverlaging specifiek maatwerk in Sociaal Huurakkoord, die ook antwoord geven op vragen uit de praktijk.