Woonbond: Normen en grenzen huurtoeslag

Huurtoeslaggrenzen

De huurtoeslag is een ingewikkelde regeling, met vele normen en grenzen.  Welke normen en grenzen zijn van invloed op het recht op huurtoeslag?

Liberalisatiegrens

Op het moment dat het huurcontract wordt afgesloten moet de (kale) huurprijs onder de liberalisatiegrens liggen die voor dat kalenderjaar is vastgesteld. Is de woning  duurder? Dan is er geen huurtoeslag mogelijk. De liberalisatiegrens is even hoog als de huurtoeslaggrens.

Inkomensgrens

Tot en met 2019 kwamen alleen huurders met een laag inkomen en beperkt spaargeld in aanmerking voor huurtoeslag. Sinds 2020 kunnen ook huurders met een iets hoger inkomen toeslag krijgen. Als het inkomen stijgt wordt de huurtoeslag geleidelijk minder. Welk jaarinkomen een huishouden maximaal mag hebben om nog toeslag te kunnen krijgen is sinds 2020 geen harde grens meer in euro’s, maar hangt af van de huurprijs, het aantal bewoners en van het al dan niet bereikt hebben van de AOW-leeftijd.  Meer over inkomensgrens.

Vermogensgrens

Het maximum dat een huishouden aan spaargeld (en ander vermogen) mag hebben is nog wél een ‘harde grens’. Als je op 1 januari te veel vermogen hebt vervalt dat hele jaar je recht op huurtoeslag. Zelfs een paar euro te veel vermogen kan er al voor zorgen dat je het hele jaar geen huurtoeslag krijgt. Als je vermogen vlakbij de vermogensgrens ligt is het dus belangrijk om goed te letten op de peildatum van 1 januari. Een paar dagen later mag je meer vermogen hebben, maar op 1 januari per se niet.

Basishuur

Voor elk huishouden dat in aanmerking komt voor huurtoeslag wordt eerst de zogenaamde ‘basishuur’ vastgesteld. Dat deel van de huur moet het huishouden zelf betalen, er is geen toeslag over mogelijk.  De hoogte van de basishuur is afhankelijk van het inkomen. Hoe lager het inkomen, hoe lager het bedrag dat het huishouden zelf moet betalen.  De overheid heeft minimumbedragen vastgesteld die ieder huishouden (ook huishoudens met zeer lage inkomens) hoe dan ook zelf moeten betalen.  De minimumbedragen voor de basishuur worden elk jaar op 1 januari aangepast. Voor huishoudens die de AOW-leeftijd al bereikt hebben ligt het minimumbedrag marginaal lager dan voor jongeren. Meer over basishuur.

Kwaliteitskortingsgrens

Het bedrag tussen de basishuur en de kwaliteitskortingsgrens wordt 100% vergoed door huurtoeslag.  De kwaliteitskortingsgrens is een harde grens in euro´s, die op 1 januari van ieder kalenderjaar wordt aangepast. Voor huurders met een iets hoger inkomen geldt dat hun ‘basishuur’ hoger is dan de kwaliteitskortingsgrens. Die huurders krijgen dus géén toeslag over het deel van de huur tot de kwaliteitskortingsgrens. Voor jongeren tot 23 bepaalt de kwaliteitskortingsgrens of er recht op huurtoeslag bestaat of juist niet. Een jongere die sociaal gaat huren voor een hogere huurprijs heeft géén recht op toeslag. Een 23-plusser wel. Meer over kwaliteitskortingsgrens.

Aftoppingsgrens

65% van de huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens wordt door de huurtoeslag vergoed. Er zijn 2 aftoppingsgrenzen, die ieder jaar op 1 januari worden aangepast. Is de huurprijs hoger dan de aftoppingsgrens? Dan heeft dat invloed op de huurtoeslag. Veel meerpersoonshuishoudens moeten het gedeelte van de huur dat boven de voor hen geldende aftoppingsgrens ligt volledig zelf betalen. Alleen meerpersoonshuishoudens waarin sprake is van AOW of een woning die is aangepast op een handicap krijgen nog een deel vergoed. Meer over aftoppingsgrens.

Huurtoeslaggrens

Over het bedrag tussen de aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens is maximaal 40% huurtoeslag mogelijk. Veel meerpersoonshuishoudens moeten het bedrag tussen de voor hen geldende aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens volledig zelf betalen. De volgende huishoudens krijgen wél 40% vergoed:

  • 1-persoonshuishoudens
  • meerpersoonshuishouden waarvan minstens 1 bewoner ouder is dan de AOW-gerechtigde leeftijd
  • meerpersoonshuishoudens die vanwege een handicap in een aangepaste woning wonen

Is de huurprijs door een huurverhoging boven de toeslaggrens geraakt? Huishoudens die al recht hadden op huurtoeslag behouden hun toeslag. Wel geldt dat zij het gedeelte van de huur dat boven de huurtoeslaggrens ligt volledig zelf moeten betalen. De huurtoeslaggrens is even hoog als de liberalisatiegrens.  Meer over huurtoeslaggrens.

Meer huurders hebben recht op huurtoeslag, maar niet iedereen weet dit

Sinds 1 januari 2020 komen meer huurders in aanmerking voor huurtoeslag. Dit komt door een wetswijziging waardoor de harde inkomensgrenzen voor huurtoeslag zijn vervallen. Veel huurders weten dit nog niet en lopen hierdoor huurtoeslag mis. Daarom roept Belastingdienst/ Toeslagen huurders op om vóór 1 september 2021 huurtoeslag over 2020 aan te vragen via toeslagen.nl/huurtoeslag.

Huurtoeslag is een bijdrage van de overheid in de huurkosten. Tot en met 2019 golden er harde inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Hierdoor kon je recht op huurtoeslag in één keer vervallen als je een paar euro extra ging verdienen. Vanaf 1 januari 2020 bestaan die harde inkomensgrenzen niet meer. Als je inkomen stijgt, krijg je minder huurtoeslag. Maar het is niet meer zo dat bij een kleine stijging de huurtoeslag plotseling helemaal wegvalt. Dit zorgt voor meer zekerheid bij huurders. Belangrijk, want onzekerheden zijn er in deze tijden al genoeg.

Wie kan huurtoeslag krijgen?

Niet iedereen die huurt, kan huurtoeslag krijgen. De belangrijkste voorwaarden om in aanmerking te komen: je moet onder meer 18 jaar of ouder zijn en een zelfstandige woonruimte huren. Dit betekent dat je in ieder geval een eigen toegangsdeur hebt die op slot kan, een eigen keuken en een eigen wc. Daarnaast gelden de volgende voorwaarden voor de huurtoeslag 2020:

  •  Je huur mag niet te hoog zijn
    Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag over 2020, mochten de huur- en servicekosten van je woning vorig jaar niet hoger zijn dan € 737,14 per maand. Zijn alle huisgenoten jonger dan 23? Dan mochten de huur- en servicekosten maandelijks maximaal € 432,51 zijn.
  • Je inkomen mag niet te hoog zijn
    Hoe hoog je inkomen in 2020 mocht zijn, hangt af van je huur, de leeftijd van jou en je huisgenoten en de samenstelling van je huishouden.
  • Je vermogen mag niet te hoog zijn
    Om huurtoeslag te krijgen, mag je niet te veel vermogen hebben. Zoals spaargeld. Wil je huurtoeslag over 2020 aanvragen? Dan kan dit als je eigen vermogen op 1 januari 2020 niet meer dan € 30.846 was. Voor partners samen gold een maximum eigen vermogen van € 61.692. Als je medebewoners hebt, mochten zij per persoon ook niet meer dan € 30.846 vermogen hebben.

Voorbeelden in de praktijk

Om inzicht te geven in de hoogte van huurtoeslag, zet Belastingdienst/ Toeslagen twee praktijkvoorbeelden op een rij.

  1. Janine is 26 jaar en werkt als schoonheidsspecialist. Ze verdiende in 2020 € 25.000 bruto en betaalde maandelijks € 700 aan huur voor een woning in Den Haag. Via toeslagen.nl/huurtoeslag maakt ze een proefberekening om te bekijken of ze in 2020 recht had op huurtoeslag. Dat blijkt inderdaad het geval. Om precies te zijn, krijgt ze over 2020 € 1.524 aan huurtoeslag.
  2. Wesley en Lydia zijn allebei 41 jaar en huren samen een woning in Utrecht. In 2020 betaalden zij maandelijks € 700 aan huur. Hun gezamenlijke inkomen bedroeg € 35.000 bruto. Daarmee hadden ze vorig jaar recht op een huurtoeslag van € 624.

Vraag vóór 1 september huurtoeslag over vorig jaar aan

Denk jij dat je in 2020 in aanmerking kwam voor huurtoeslag? Maak dan een proefberekening op toeslagen.nl/huurtoeslag. Heb je recht? Vraag de huurtoeslag 2020 dan vóór 1 september 2021 aan. Goed om te weten: als je huurtoeslag voor vorig jaar aanvraagt, loopt de toeslag automatisch door in 2021. Controleer daarom ook je gegevens van 2021. Als er iets verandert in je persoonlijke situatie, geef de wijziging dan door. En zet zo nodig de huurtoeslag stop per 31 december 2020.

Meer weten?

Kijk op toeslagen.nl/huurtoeslag. Of neem contact op met de BelastingTelefoon via 0800-0543 (gratis). Ook kun je kijken op toeslagen.nl/hulp voor een toeslagenservicepunt bij jou in de buurt of andere hulp.

Persbericht

Huurverhoging dit jaar voor alle huurders anders

6 april 2021

Voor een half miljoen hurende huishoudens in de vrije sector geldt dit jaar voor het eerst een wettelijke maximale huurverhoging. Voor zo’n 2,5 miljoen huurders in een sociale huurwoning bij een corporatie of commerciële verhuurder, geldt dit jaar een huurbevriezing. En zo’n 260.000 hurende huishoudens in de sociale sector hebben dit jaar recht op huurverlaging. De Woonbond lanceert vandaag een online check waarmee huurders kunnen controleren waar ze recht op hebben en of de gevraagde huurverhoging wel klopt.

Woonbondwoordvoerder Marcel Trip ‘Dit jaar zijn alle regels rond de jaarlijkse huurverhoging net wat anders. Met onze check kunnen huurders controleren waar ze recht op hebben, en wanneer ze ten onrechte een huurverhoging krijgen of de huurstijging te hoog is levert de check een bezwaarbrief op maat.’

Huurbevriezing

Om te weten of je in aanmerking komt voor huurbevriezing is het van belang om te weten of je sociaal huurt of niet. Je kunt een sociale huurwoning huren bij een woningcorporatie of een commerciële verhuurder. Om te weten of je sociaal huurt of niet, is het van belang om te weten wat de huurprijs was op het moment dat je in de woning ging wonen. Als deze onder de in dat jaar geldende ‘liberalisatiegrens’ lag (dit jaar is dat €752,33) dan huur je met een gereguleerd of sociaal contract en mag de huur dit jaar niet omhoog.

Huurverlaging

Sociale huurders bij een woningcorporatie met een hoge huur en laag inkomen hebben zelfs recht op huurverlaging. Huurders die al langer in de voor hun huishoudtype geldende inkomenscategorie vallen krijgen automatisch een huurverlaging. Huishoudens die recent een inkomensdaling hebben gehad moeten zelf huurverlaging aanvragen.

De regels gaan over de jaarlijkse huurverhoging, en niet over huurverhogingen die gepaard gaan met woningverbeteringen. De jaarlijkse huurverhoging gaat voor de meeste huurders per 1 juli in.

Hoge huur en laag inkomen? Vraag nu verlaging aan

04 januari 2021 | Bron: wooninfo.nl

Sinds 1 januari kunnen huurders met een hoge huur en laag inkomen huurverlaging aanvragen. De regel geldt alleen voor huurders bij woningcorporaties. Afhankelijk van de huidige huurprijs kan het gaan om een klein of groot bedrag per maand. In maart sturen de corporaties een brief naar huurders die al in 2019 in deze situatie zaten. Dat kan niet eerder, omdat ze dan pas de gegevens van de belastingdienst krijgen. Maar wie in 2020 in inkomen is gedaald kan zelf een aanvraag indienen. Hoe eerder de huurder zelf een verzoek doet en bewijsstukken meestuurt, hoe eerder de verlaging ingaat als deze inderdaad van toepassing is. Hoe werkt dit precies?

Wie heeft recht op deze huurverlaging?

Deze eenmalige huurverlaging is alleen voor huurders die van een woningcorporatie huren. Helaas is er niets geregeld voor wie van een particulier huurt. De huur moet boven de € 633,25 liggen (1 en 2 persoons huishoudens) of boven de € 678,66 (meerpersoons huishoudens).

De categorie lage inkomens (bruto jaarinkomen)

Eenpersoons huishoudens€ 23.725
Meerpersoons huishoudens€ 32.200
Eenpersoons ouderenhuishouden€ 23.650
Meerpersoons ouderen huishouden€ 32.075

(In een ouderenhuishouden heeft tenminste één iemand de AOW gerechtigde leeftijd bereikt)

Krijgt u vanzelf bericht van de corporatie?

De corporaties vragen bij de belastingdienst gegevens op van mensen met een huur boven de hierboven genoemde bedragen (aftoppingsgrens). Ligt uw inkomen onder de voor u geldende grens, dan krijgt u vervolgens een voorstel tot huurverlaging. De huur gaat dan omlaag tot de aftoppingsgrens die bij het huishouden past. Dit is de lage aftoppingsgrens in de huurtoeslag (€ 633,25) voor 1 en 2 persoons- en de hoge (€ 678,66) voor meerpersoons huishoudens. De huurverlaging is permanent. De corporaties ontvangen de gegevens van de belastingdienst vanaf half februari. Pas daarna kan de corporatie starten met het versturen van brieven aan huurders.

Als uw inkomen of huishouden in 2019 of 2020 veranderde

De corporatie krijgt van de belastingdienst gegevens over het jaarinkomen en huishouden in 2019. Het kan natuurlijk zijn dat dit in de loop van 2019 of 2020 veranderde en dat nog niet te zien is in het jaaroverzicht van de belastingdienst. U kunt daarom ook zelf een voorstel tot huurverlaging doen bij de corporatie. U moet dan aantonen dat dat u minimaal 6 maanden een inkomen heeft in de categorie lage inkomens. Daarbij moet u zelf bewijzen meesturen.

Sneller verlaging als de huurder zelf een voorstel doet?

De regeling zit niet handig in elkaar. Deze bevat namelijk verschillende ingangsdata. De corporatie kan pas een voorstel sturen als ze de gegevens van de belastingdienst heeft ontvangen. Dan kan ze de huurder een voorstel doen. De verlaging gaat vervolgens een volle kalendermaand later in. De corporaties krijgen eind februari of in maart de gegevens van de belastingdienst. Dan sturen ze in maart een voorstel aan de huurder en volgens de regeling gaat dan de verlaging in op 1 mei.

De regeling bepaalt echter ook dat de corporatie de huurder binnen drie weken een voorstel moet sturen als de huurder daar om vraagt. Wie dus in de eerste week van januari een verzoek doet, vergezeld van bewijsstukken, krijgt nog in januari een voorstel van de corporatie. Dan gaat de verlaging op 1 maart in. Dat is twee maanden eerder en dat kan soms een aardig verschil maken. Wie in de loop van januari een verzoek doet krijgt een brief in februari, met ingang verlaging op 1 april.

De corporaties kunnen natuurlijk besluiten om de situatie gelijk te trekken en de verlaging voor alle huurders die in aanmerking komen tegelijk laten ingaan op 1 maart. Omdat de details van de regel net nieuw zijn is nog niet bekend welk standpunt ze daarover gaan innemen. Enkele huurderskoepels hebben al aangedrongen op gelijke behandeling.

In Amsterdam zijn de afgelopen jaren overigens al de nodige hoge huren verlaagd, op grond van de Amsterdamse woonlasten regeling. Deze had echter andere criteria. Hoeveel mensen nu voor de landelijke regeling in aanmerking komen is nog niet bekend.

Wat kunt of moet u nu doen?

  • Wanneer u al in 2019 een laag inkomen had, krijgt u vanzelf bericht en hoeft u nu niet in actie te komen. Maar u kunt wel al zelf een verzoek indienen. Mogelijk gaat de huurverlaging dan één of twee maanden eerder in.
  • Daalde uw inkomen in 2019 of daarna tot onder de inkomensgrens en ligt uw huur boven de aftoppingsgrens? Dan is het verstandig zo snel mogelijk zelf een schriftelijk voorstel te doen. Stuur hierbij de bewijzen van uw inkomen mee.
  • Stelt de corporatie niet de juiste huurverlaging voor (bijvoorbeeld omdat het aantal personen in uw huishouden veranderd is) of wil zij de huur niet verlagen terwijl u meent daar recht op te hebben, dan kunt u dit voorleggen aan de huurcommissie.
  • Een modelbrief voor het aanvragen van de huurverlaging vindt u hier op de site van de Woonbond.
Terug naar boven