Nieuwsberichten

Plan voor de Volkshuisvesting

Huurkrant 2020

Wat er verandert in 2020

Bron: De nieuwe wind

Aedes Magazine 1 –  2020

Beantwoording Kamervragen

Corporatiemonitor tijdelijke woningen 

Meerderheid Kamer: schaf verhuurderheffing en markttoets af 

Woonbond komt met eigen Plan voor de Volkshuisvesting

FAQ: Huurbeleid in 2020


Sociale woningbouw wordt fiscaal afgestraft

IJzersterke & vernietigende column over de bizarre fiscale regelingen waar woningcorporaties mee te maken krijgen.
“Woningcorporaties worden aldus belast voor winsten die ze in de praktijk nooit zullen maken”

Reinder Wiersma en Gert-Jan de Ruiter zijn verbonden aan Deloitte Belastingadviseurs

Woningcorporaties zijn in staat een groot deel van volkshuishoudelijke vraagstukken op te lossen. Dat willen ze ook, maar goed investeringsgedrag wordt fiscaal gestraft in plaats van gestimuleerd.

Foto: iStoc

Een overheid die op elke woning 1,5 maand huur per jaar weg belast aan verhuurderheffing en straks nog bijna een maand huur aan vennootschapsbelasting (vpb) moet niet verbaasd zijn dat de woningbouw stokt.
Na het Kamerdebat vorige week over de woningcrisis lijkt de verhuurderheffing de langste tijd te hebben gehad. De moeilijk te verdedigen ficties in de vpb verdienen nu ook politieke aandacht. In praktijk is geen sprake van belasting op echte winsten bij corporaties, maar is die verworden tot een platte belasting op kasstromen die de investeringscapaciteit sterk beperkt.

‘Een derde, hoogst merkwaardige, fictie is dat te slopen woningen niet mogen worden afgewaardeerd tot de grondwaarde’

Een eerste fictie is dat sociale huurwoningen slechts kunnen worden afgeschreven tot de (hoge) WOZ-waarde, omdat woningen altijd verkocht kunnen worden. Woningcorporaties zijn echter niet gericht op verkoop, maar op exploitatie tot het einde van de levensduur. Afschrijven tot restwaarde zou dus logischer zijn.
Fictie twee is dat woningcorporaties het onrendabele deel van hun investering niet in één keer ten laste van de fiscale winst mogen brengen. Dat mag hooguit via afschrijving, maar zoals gezegd zijn die mogelijkheden zeer beperkt. Woningcorporaties worden aldus belast voor winsten die ze in de praktijk nooit zullen maken.

Starre opstelling

Een derde, hoogst merkwaardige, fictie is dat te slopen woningen niet mogen worden afgewaardeerd tot de grondwaarde met het argument dat de corporatie de woning ook had kunnen verkopen! Zo’n starre opstelling van de Belastingdienst zien we ook bij de vorming van een onderhoudsvoorziening, die in de praktijk vrijwel onmogelijk is geworden.

Sinds 1 januari 2019 wordt de belastingdruk verder opgestuwd door de generieke renteaftrekbeperking als uitvloeisel van de ATAD-richtlijn die beoogt internationale belastingontwijking tegen te gaan. Omdat daarvan bij woningcorporaties geen sprake is, zou het kabinet bij de Europese Commissie hiervoor een uitzondering kunnen bedingen.
Het kabinetsargument dat financiering met eigen vermogen moet worden gestimuleerd is voor woningcorporaties niet valide, want die zijn aangewezen op langlopende leningen.

Reinder Wiersma en Gert-Jan de Ruiter zijn verbonden aan Deloitte Belastingadviseurs

 

Corporatiemonitor tijdelijke woningen

Geachte heer, mevrouw,

Woningcorporaties verwachten de komende jaren meer tijdelijke flexibele woningen te bouwen. Die kunnen een snelle oplossing zijn voor spoedzoekers, zoals gescheiden mensen, maar ook voor starters en studenten. Daarvoor is het wel nodig dat er meer locaties beschikbaar komen, dat de grondprijs wordt aangepast en dat procedures korter worden. In de afgelopen vijf jaar ontwikkelde één op de vijf corporaties tijdelijke woningen, de helft verwacht dat in de komende vijf jaar te doen. Overigens kiest bijna drie van de tien corporaties bewust niet voor tijdelijke woningen; zij richten zich uitsluitend op permanente woningen.

Deze cijfers komen uit een enquête onder 86 corporaties. De belangrijkste uitkomsten staan in de Corporatiemonitor Tijdelijke woningen. Aedes publiceert een aantal keer per jaar een Corporatiemonitor: een bondige uitgave met cijfers en duiding over actuele thema’s in de corporatiebranche.

Ik wens u veel leesplezier!

Met vriendelijke groet,
Aedes vereniging van woningcorporaties

Jeroen Pepers
Algemeen directeur

Wat er verandert in 2020?

Wat er verandert in 2020. In 2020 verandert er weer veel dat van invloed is op de portemonnee van huurders en woningzoekenden. Verhuis je in 2020 naar een sociale huurwoning? Dan mag de kale huur van die woning niet hoger zijn dan 737,14 euro. Dit is de nieuwe liberalisatiegrens.

Val je onder een inkomensgrens van passend toewijzen? Dan zal de huur van jouw nieuwe woning waarschijnlijk niet hoger zijn dan € 619,01 (één- en tweepersoonshuishouden) of € 663,40 (grotere huishoudens). Dat komt omdat corporaties ook in 2020 ‘passend’ moeten toewijzen. Minstens 95% van de woningen die zij toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen moet een kale huur hebben onder deze ‘aftoppingsgrenzen’. Een hogere huur mag alleen in uitzonderingsgevallen.

De inkomensgrenzen voor passend toewijzen hangen af van huishoudgrootte en leeftijd.
– Eenpersoons € 23.225,00
– Meerpersoons € 31.550,00
– Eenpersoons ouderen € 23.175,00
– Meerpersoons ouderen € 31.475,00

Met welk inkomen kun je een sociale huurwoning krijgen?

Met een jaarinkomen dat lager is dan € 39.055,00 maak je het meeste kans. Als je iets meer verdient maak je ook nog kans, maar als jouw inkomen hoger is dan € 43.574,00 kun je alleen bij uitzondering sociaal huren. Bijvoorbeeld als je moet verhuizen vanwege sloop van jouw woning, of als je vanwege een beperking moeilijk aan geschikte woonruimte komt.

In 2020 moeten woningcorporaties zich aan de volgende regels houden:

Minimaal 80% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot
€737,14 moet worden toegewezen aan huishoudens met een
jaarinkomen tot € 39.055,00
Maximaal 10% van de woningen met een huurprijs tot € 737,14
mag worden toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen
tussen € 39.055,00 en € 43.574,00.
Voor de resterende 10% van de woningen geldt geen inkomensgrens. Maar corporaties moeten bij het toewijzen van deze woningen wel de voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordening in acht nemen. Wat dat voor regels zijn verschilt per gemeente. Verder moeten ze zich houden aan het besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In dat besluit staat dat mensen met fysieke of psychische beperkingen voorrang moeten krijgen.


Wanneer heb je recht op huurtoeslag?

Huurtoeslag_001Voor commerciële verhuurders (zoals particuliere huisbazen) gelden deze regels allemaal niet. Zij verhuren ook wel woningen met een huurprijs tot € 737,14.

Als je een sociale (niet-geliberaliseerde) woning huurt en jouw inkomen niet te hoog is. Tot en met 2019 gold daarbij een harde inkomensgrens.

Als je inkomen hoger was dan ongeveer € 23.000,00 alleenstaanden) of
€ 31.000,00 (stellen en gezinnen) dan had je nergens recht op. En als na afloop van het jaar bleek dat je inkomen net boven de grens uit was gekomen moest je al je toeslag terugbetalen. In 2020 is dat anders. Ook met een wat hoger inkomen kun je recht op huurtoeslag houden (of krijgen).

De harde inkomensgrenzen zijn verdwenen

Daar zijn veel verschillende inkomensgrenzen voor in de plaats gekomen. Wanneer die precies gelden hangt vooral af van de huurprijs, maar ook van het aantal personen in het huishouden en de leeftijd (wel of geen AOW). Om te zien of en hoeveel huurtoeslag je kunt krijgen kun je het beste een proefberekening maken op de website van de Belastingdienst.

Ga naar de proefberekening

Naast het inkomen telt voor de huurtoeslag ook het vermogen (zoals spaargeld en geld op de betaalrekening) mee. Daar geldt nog steeds een harde grens voor. Op 1 januari 2020 mag jouw vermogen niet hoger zijn dan 30.846, – euro per persoon. Heb je meer geld op 1 januari? Dan heb je voor het hele jaar 2020 geen recht op toeslag.

Bron: De Nieuwe Wind

Huurders Belang Zederik

Meerderheid Kamer: schaf verhuurderheffing en markttoets af

februari 2020

De verhuurderheffing komt steeds verder onder druk te staan. Tijdens het debat over het woningtekort bleek dat een meerderheid van de Tweede Kamer inmiddels voor afschaffing is. Ook lijkt er een meerderheid te zijn voor afschaffing van de markttoets. Minister van Veldhoven (Wonen) liet weten ‘de verhuurderheffing als een onderwerp voor de volgende kabinetsformatie te zien’.

Verschillende partijen lieten de verhuurderheffing terugkomen tijdens het debat van woensdag 19 februari 2020. Ook coalitiepartij CDA sprak zich nu uit tegen de belasting voor corporaties.

Verhuurderheffing naar volgend kabinet

Een meerderheid wil er van af om woningcorporaties meer financiële armslag te geven voor investeringen in woningbouw en andere maatschappelijke opgaven. Minister van Veldhoven gaf direct aan dat zij eerst de resultaten van het onderzoek naar opgaven en middelen afwacht. Van Veldhoven ziet de verhuurderheffing als een vraagstuk voor een volgend kabinet. Krol van 50PLUS vond dat het kabinet dan in ieder geval de mogelijkheid moet onderzoeken om de verhuurderheffing snel te verlagen. Al voor dit debat spraken ook GroenLinks, PvdA, ChristenUnie, SP en de PVV zich uit tegen de heffing – samen met het CDA en 50Plus goed voor 85 zetels.

Markttoets afschaffen

PvdA, GL, SP, DENK, 50PLUS, PvdD pleitten daarnaast voor afschaffing van de markttoets zodat corporaties makkelijker kunnen bouwen voor mensen met een middeninkomen. CDA en CU deden dit eerder ook al. Er liggen nu plannen om de markttoets te vervangen door een marktverkenning. De minister heeft de Kamer toegezegd meer informatie daarover toe te sturen.

Terugkeer VROM

Het CDA stelde voor om het Rijk weer meer invloed te geven in de woningbouw. Dat kan door het vroegere ministerie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) nieuw leven in te blazen. ‘Met een eigen Rijksplanologische Dienst en een minister die echt het heft in handen kan nemen’, aldus CDA-Kamerlid Ronnes.

Leefbaarheid

Partijen uitten hun zorgen over de leefbaarheid in de wijken en vroegen om extra aandacht hiervoor in de nieuwe Woningwet. De minister deelde deze zorg en noemde daarbij het rapport Veerkracht in het corporatiebezit, dat Aedes onlangs uitbracht.

Ouderen

Onder andere 50PLUS en CU willen zoeken naar tussenvormen van woningen voor ouderen. Hieraan zijn extra kosten verbonden. Het kabinet kan corporaties die bouwen voor ouderen tegemoet komen door voor deze woningen een korting op de verhuurdersheffing te geven.

Meer nieuwbouw

De komende jaren moet er vooral gebouwd worden, daar is de volledige Kamer het over eens. Jaarlijks moeten er 75.000 woningen bij komen, staat in de Nationale Woonagenda (mei 2018). Het is twijfelachtig of dat aantal de komende jaren gehaald wordt en of dat überhaupt genoeg is. De minister toonde zich eerder kritisch over het aantal nieuwbouwwoningen dat corporaties op het moment realiseren, terwijl het geld er wel voor is gereserveerd.

Kabinet heeft sleutel in handen

Het kabinet zit zelf aan de knoppen, stelde Aedes in een brief aan de Tweede Kamer, voorafgaand aan het debat. De miljarden belasting die corporaties de afgelopen jaren extra hebben betaald, kunnen ze beter inzetten voor de bouw van sociale huurwoningen. Mensen en gezinnen met een bescheiden of middeninkomen zitten daar met smart op te wachten.

Op dinsdag 3 maart stemt de Tweede Kamer over de moties die tijdens dit debat zijn ingebracht en aangenomen.

 

 

Wat staat er in de Huurkrant 2020?

11 februari 2020

Benieuwd naar wat er in de Huurkrant 2020 staat? Lees alvast de artikelen in de

expert:
Rob Ravestein, Belangenbehartiger Betaalbaarheid, Woningmarkt en Regio Noordwest bij Aedes

Met de Huurkrant 2020 kunt u uw huurders informeren over de jaarlijkse huuraanpassing. En over de maximale inkomensgrenzen voor de huurtoeslag, die per 1 januari 2020 zijn vervallen.

Waarom is deze Huurkrant onmisbaar voor uw huurders?

De Huurkrant legt de nieuwe regels duidelijk uit.
De Huurkrant legt huurders uit hoe ze eenvoudig en snel een proefberekening maken voor de huurtoeslag. En wat de voordelen daarvan zijn.
De teksten zijn helder en toegankelijk geschreven, op taalniveau B1: 80 procent van de bevolking begrijpt deze teksten.
De informatie in de krant komt van de inhoudelijke experts van Aedes. U kunt er dus op vertrouwens dat uw huurders juiste en actuele informatie krijgen.

Bestellen

Bestel nu de Huurkrant 2020 op papier en/of digitaal en u heeft ‘m uiterlijk 8 april in huis. Op tijd dus om mee te sturen met het huurverhogingsvoorstel voor 1 mei

De Huurkrant is een gezamenlijke uitgave van Aedes en Nestas communicatie.

 

 

Woonbond komt met eigen Plan voor de Volkshuisvesting

Samen met achterban en bondgenoten heeft de Woonbond gewerkt aan een integraal plan voor de woningmarkt. Het Plan voor de Volkshuisvesting wil een oplossing bieden voor de woningnood, onbetaalbare huren en de energietransitie. De Woonbond wil terug naar het tijdperk van voor het neo-liberalisme, met meer Rijksregie, minder markt en meer volkshuisvesting. De corporaties moeten weer in staat worden gesteld een veel bredere doelgroep te huisvesten dan nu. Om ze daartoe in staat te stellen moet de verhuurderheffing worden omgezet in een investeringsfonds.

De weg om tot fatsoenlijke en betaalbare huisvesting voor iedereen te komen is voor de Woonbond die van minder markt en meer volkshuisvesting. Kortom: meer terug zoals het was, voordat de corporaties maatschappelijke ondernemingen moesten worden en het ministerie van Volkshuisvesting werd afgeschaft. De Woonbond wil weer naar een brede gereguleerde huursector met een liberalisatiegrens bij 1.000 euro in regio’s waar dat nodig is. Corporaties kunnen daardoor de bouw en verhuur van middeldure huurwoningen weer tot hun kerntaak rekenen. Dat leidt er tevens toe dat de volkshuisvestingswijken minder het risico lopen een vangnet te worden voor de zwaksten uit de samenleving. Om de corporaties in staat te stellen veel meer woningen te bouwen, woningen te verduurzamen én de bredere doelgroep te huisvesten wordt in het plan van de Woonbond de zware belastingdruk op de corporaties weggenomen.

De Woonbond wil de rechtsbescherming van álle huurders verbeteren. Daartoe moet de Huurcommissie ook toegankelijk worden voor huurders in de vrije sector, moet worden gekapt in het woud aan tijdelijke huurcontracten en moeten de mogelijkheden om huurcontracten te ontbinden vanwege ‘dringend eigen gebruik’ worden beperkt.
Het uitgebreide Plan van de Volkshuisvesting bevat een analyse van oorzaken van de wooncrisis en groot aantal gedetailleerde voorstellen.

Downloadlink Plan voor de Volkshuisvesting van de Woonbond:

 

10.000 ‘middenhuurwoningen’ erbij in Amsterdam

5 februari 2020

Amsterdam krijgt er de komende vijf jaar 10.000 zogeheten ‘middenhuurwoningen’ bij, met een huur tussen € 737,14 en € 1.027. Dat staat in de intentieverklaring die de gemeente maandag 3 februari heeft getekend met beleggers en andere vastgoedpartijen.

Luchtfoto Amsterdam © wikipedia.org/wiki/Amsterdam

De nieuwe middenhuurwoningen zijn bedoeld voor middengroepen als leraren en zorgverleners. Zij krijgen ook voorrang bij de toewijzing.

Inflatie plus 1%
In de intentieverklaring staan ook afspraken over de huurverhoging van de nieuwe middenhuurwoningen. De eerste twintig jaar mag de huur jaarlijks omhoog met de inflatie plus 1%. Woont de huurder er na twintig jaar nog, dan blijft de huurverhoging nog vijf jaar beperkt tot de inflatie plus 1%. Daarna wordt de huurverhoging vrij. Voor nieuwe huurders wordt de maximale huurverhoging al na twintig jaar losgelaten. De gemeente wilde aanvankelijk helemaal geen huurverhoging boven inflatie voor middenhuurwoningen, maar is de beleggers tegemoetgekomen. Die dreigden helemaal niet meer in het middensegment te gaan bouwen.

Grondprijs omlaag
In de intentieverklaring wordt ook getornd aan de 40-40-20 verdeling voor nieuwbouw die in het coalitieakkoord was vastgelegd: 40% sociale huur, 40% middeldure huur en koop en 20% dure huur en koop. Ook wordt een korting op de grondprijzen mogelijk.

Teleurstellend
Wisso Wissing, voorzitter van de nieuwe Federatie Huurders Commerciële Sector, noemt de plannen ‘teleurstellend’. ‘Het toont weer eens aan hoe groot de macht van de beleggers is. En is bovendien geen oplossing voor de zittende bewoners die jaar in jaar uit met enorme huurstijgingen worden geconfronteerd. Positief is natuurlijk wel dat er 10.000 huizen bijkomen.’

Veel meer dure huurwoningen
De intentieverklaring komt op het moment dat de gemeente Amsterdam haar nieuwe tweejaarlijkse cijfers over de woningmarkt publiceert. Daaruit blijkt dat de gemiddelde huren sterk zijn gestegen. Huurders in de particuliere vrije sector betalen gemiddeld € 1.286. Recente bewoners betalen nog meer: € 1.397. Het aandeel particuliere huur in de woningvoorraad is sinds 2011 gestegen van 22,5 naar 28,5 procent. Het aandeel koopwoningen steeg in die periode licht en het aandeel corporatiewoningen daalde van 48,1 naar 40,7 procent. Opvallend is de sterke daling (bijna halvering) van het aantal goedkope huurwoningen (met huur tot € 424,44, prijspeil 2019) van 24 naar 12,2 procent. Het aantal dure huurwoningen explodeerde van 3 naar 11,4 procent. Ondanks de nieuwbouw van middenhuurwoningen is het middensegment nauwelijks groter geworden, de laatste twee jaar met ongeveer 3.000 woningen.

 

FAQ: Huurbeleid in 2020

Update februari 2020:

Het huurbeleid in 2020 is bekend. Hieronder vindt u de belangrijkste aspecten van het in 2020 geldende huurbeleid.

Volg dit dossier

expert: Rob Ravestein, Belangenbehartiger Betaalbaarheid, Woningmarkt en Regio Noordwest bij Aedes

De jaarlijkse circulaire van het ministerie van BZK over het huurbeleid is verschenen. Deze circulaire beschrijft het huurprijsbeleid per 1 januari 2020 en tot en met 30 juni 2021. U kunt de circulaire huurprijsbeleid downloaden op:

Geldt de huursombenadering in 2020 nog?

Ja, in 2020 geldt – net als in 2019 – een huursombenadering. Deze beperkt de gemiddelde huurontwikkeling van alle (zelfstandige) huurwoningen van een corporatie. In 2020 mag de huursomontwikkeling met niet meer dan de inflatie stijgen. Dit is in lijn met het door Aedes en Woonbond gesloten Sociaal Huurakkoord. Het inflatiepercentage is 2,6 procent.

Wat is er nieuw of veranderd ten aanzien van de huursom?

In tegenstelling tot 2019 bestaat de huursom in 2020 alleen uit de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli voor zittende huurders. De huuraanpassing van woningen die een nieuwe huurder krijgen is niet meer opgenomen in de huursom.

In 2020 wordt het mogelijk om een extra bandbreedte van maximaal één procent af te spreken bovenop de huursom. Dit is alleen mogelijk als er te weinig geld is voor investeringen in beschikbaarheid, herstructurering, duurzaamheid en betaalbaarheid. Lokale partijen maken hier afspraken over en leggen dit vast in de prestatieafspraken.

Het specifiek maatwerk voor huurders die relatief te duur wonen (zie verderop) valt in 2020 binnen de huursom. Voor volgend jaar wordt de wetgeving hierop aangepast.

Wat is de maximale huurverhoging van individuele woningen?

De maximaal toegestane huurverhoging van een individuele zelfstandige woning mag in 2020 niet meer bedragen dan inflatie plus 2,5 procent, ofwel 5,1 procent.

Verandert de inkomensafhankelijke huurverhoging?

De inkomensafhankelijke huurverhoging is hetzelfde als in 2019. Dit betekent dat corporaties de keuzemogelijkheid hebben om inkomensafhankelijke huurverhogingen toe te passen voor huishoudens met een inkomen hoger dan 43.574 euro (prijspeil 2020).

Het huurverhogingspercentage voor inkomensafhankelijke huurverhoging mag liggen tussen 5,2 procent en 6,6 procent. Huishoudens met een pensioengerechtigde, met vier of meer personen, een gehandicapte of een chronische zieke zijn hiervan vrijgesteld.

Is het mogelijk om de huur te bevriezen of te verlagen in het kader van specifiek maatwerk?

Ja, veel corporaties hebben al lokaal maatwerk voor huishoudens die relatief te duur wonen. Anderen kunnen kiezen voor de door Aedes en de Woonbond overeengekomen uitwerking van het specifiek maatwerk in het Sociaal Huurakkoord. Meer informatie hierover vindt u bij de veelgestelde vragen ‘Afspraken huurbevriezing en huurverlaging specifiek maatwerk in Sociaal Huurakkoord’.

Wat zijn de huurprijsgrenzen in 2020?

De huurprijsgrenzen in 2020 zijn als volgt:

Kwaliteitskortingsgrens: 432,51 euro (2019: 424,44 euro)
Lage aftoppingsgrens: 619,01 euro (2019: 607,46 euro)
Hoge aftoppingsgrens: 663,40 euro (2019: 651,03 euro)
Liberalisatiegrens: 737,14 euro (2019: 720,42 euro)
Zie ook het artikel Veranderingen bij de huurtoeslag en het passend toewijzen in 2020.

Waar kan ik meer informatie vinden over het huurprijsbeleid?

Het ministerie van BZK heeft het huurprijsbeleid vastgelegd in de MG-circulaire 2020-1. Deze circulaire beschrijft het huurprijsbeleid per 1 januari 2020 en tot en met 30 juni 2021, inclusief de nieuwe regeling voor de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde huurverhoging) voor woningcorporaties van 2020. In de circulaire staat ook het proces van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. U kunt de circulaire downloaden op: