Tak 1: Huurbeleid: indexatie e/o huurmatiging – verlaging; huurprijs bij mutatie

Bron: Portefeuillestrategie 2016

Huurbeleid: betaalbare woningen en passend bij het inkomen

1.     Huursom benutten, vooral  door de jaarlijkse huurverhoging

De jaarlijkse wettelijk voorgeschreven maximale stijging huursom wordt benut. In eerste instantie  met de jaarlijkse huurverhoging. Dit betekent dat de huur veel minder, en soms zelfs negatief, wordt geharmoniseerd bij vrijkomende woningen. De huidige verdeling van de huurklassen van het bezit wordt hiermee zoveel mogelijk in stand gehouden.

2.     Differentiatie jaarlijkse huurverhoging middels staffels binnen

Huurverhoging afhankelijk van het percentage maximaal toegestane  huur van de woning. Goedkope woningen krijgen een hogere huurverhoging en duurdere woningen een lagere of geen huurverhoging.

3.     Huursomneutraal harmoniseren

Huursom totale portefeuille na nieuw huurharmonisatiebeleid mag niet stijgen of dalen, wel onderling verschuivingen omhoog en omlaag. Hele goedkope woningen worden daarmee nog wel positief geharmoniseerd. Aan de andere kant wordt een klein deel van het bezit dure woningen negatief geharmoniseerd.

4.     Gebruik maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging (+4%)

Inkomensafhankelijke huurverhoging wordt doorgevoerd/voortgezet. De zogenaamde scheefhuurders kunnen bij ons blijven huren, maar zullen wel een huur moeten gaan betalen die meer past bij het inkomen.

 

Uitgangspunten en hoofdlijnen voor de nieuwe portefeuillestrategie 2016-2020 Huurbeleid:

Focus op < €618, daartoe beperking huurharmonisatie tot € 618 i.p.v. 710

Vrije sector huur naar 10% (voor middeninkomens-doelgroep)

Vergroten aandeel sociale huur in mix van sociaal/vrij/koop

Accepteren dat goedkoop afneemt mede met oog op relatieve woonlastenverhoging door huurtoeslag (maar wel allerlaagste inkomens…)

Inzetten op en experimenteren met flex- en friendscontracten

 


Bron: Huurverhoging 2019-2020

Het Advies Alert Huurverhoging 2019-2020:

1. Alert adviseert een inflatievolgende huursombenadering, zoals is overeen gekomen in het sociaal huurakkoord, d.w.z. 1,6 %. Voor inkomens groep boven € 42.346,= wordt conform de aanvraag geadviseerd.

2. Piepsysteem voor huurdertoeslagontvangers en een huur > €720,–. Wij adviseren positief op dit voorstel, op voorwaarde dat hier een ruime bekendheid aan wordt gegeven.

3. Geen huurverhoging voor uitzonderingscategorieën :Alert adviseert positief op dit beleid.

4. Gedifferentieerd huurverhogingsbeleid naar inkomen en huurkwaliteit: Dit onderwerp is al grotendeels bij punt 1 behandeld, waarnaar wij kortheidshalve verwijzen. In de aankondiging van de huurverhoging naar de betreffenden huurder dient het kwaliteitsaspect expliciet benoemd te worden.

5. Aftoppen sociale huur op 857,65. : Uw voorstel om de huren van sociale huurwoningen, die door de inkomensafhankelijke huurverhoging boven de liberalisatiegrens zijn uitgekomen, voor de lage middeninkomens (tussen € 42.436 en € 49.757,=) af te toppen op € 857,65 is positief ontvangen en zien wij graag toegepast, waarbij wij opmerken dat deze regeling duidelijk in de aanzegging van de huurverhoging moet worden gecommuniceerd.

6. Maatwerk continueren: Alert onderschrijft de keuze tot het continueren van het maatwerk met de aanbeveling ook het piepsysteem huurtoeslagontvangers hierin onder te brengen, zodat één consistente uitgebreide maatwerkregeling blijft bestaan. Ook hier aandacht voor goede communicatie naar alle belanghebbenden, zowel sociale huurders als vrije sectorhuurders.

7. Huurverhoging onzelfstandige woningen: Alert gaat akkoord met de voorgestelde verhoging van 2,2 %

8. Huurverhoging voor de vrije sector huur vaststellen in 3 categorieën: Voor wat betreft de huurverhoging voor de vrije sector huur, kunnen wij positief adviseren voor de twee eerste categorieën. Voor wat betreft de derde categorie adviseert Alert om de huurverhoging te maximeren op 3,5 %.

9. Huurverhoging “niet-woningen”: Uw voorstel voor de verhoging van ‘niet-woningen’ wordt positief beoordeeld.

 

Het reactie van Eigen Haard op de punten van ons advies:

1. Eigen Haard neemt het advies van Alert niet over en gaat voor optie 1B: Lagere huurverhoging voor zittende huurders en meer huurverhoging door harmonisatie na mutatie.

2. Uitbreiding Piepsysteem: wordt uitgebreid voor gezinnen. Vermelding in de huuraanzeggingsbrief en op de website. Eigen Haard neemt het advies om het systeem ook te laten gelden voor huurtoeslaggrenzen niet over.

3. Geen huurverhoging voor uitzonderingscategorieën: Eigen Haard neemt kennis van het positieve advies van Alert

4. Het punt ‘Gedifferentieerd huurverhogingsbeleid naar inkomen en huurkwaliteit’ was afkomstig uit een eerder conceptadvies. Dit punt vervalt.

5. Aftoppen sociale huur op €857,65: Eigen Haard neemt het advies over. Dit wordt opgenomen in de huuraanzegging.

6. Maatwerk continueren: Eigen Haard neemt het advies over. Het maatwerk zal bekend worden gemaakt via de website en het bewonersblad van Eigen Haard.

7. Huurverhoging onzelfstandige woningen: Eigen Haard neemt kennis van het positieve advies van Alert.

8. Huurverhoging vrije sector vaststellen in 3 categorieën:  Eigen Haard neemt het advies van Alert over om de huurverhoging te maximeren op 3,5%.

9. Huurverhoging ‘niet woningen’: Eigen Haard neemt kennis van het positieve advies van Alert

 


Bron: Maatwerkregeling 2018