Tak 1: Huurbeleid: indexatie e/o huurmatiging – verlaging; huurprijs bij mutatie

Bron: EH Portefeuillestrategie 2016

Huurbeleid: betaalbare woningen en passend bij het inkomen

1.     Huursom benutten, vooral  door de jaarlijkse huurverhoging

De jaarlijkse wettelijk voorgeschreven maximale stijging huursom wordt benut. In eerste instantie  met de jaarlijkse huurverhoging. Dit betekent dat de huur veel minder, en soms zelfs negatief, wordt geharmoniseerd bij vrijkomende woningen. De huidige verdeling van de huurklassen van het bezit wordt hiermee zoveel mogelijk in stand gehouden.

2.     Differentiatie jaarlijkse huurverhoging middels staffels binnen

Huurverhoging afhankelijk van het percentage maximaal toegestane  huur van de woning. Goedkope woningen krijgen een hogere huurverhoging en duurdere woningen een lagere of geen huurverhoging.

3.     Huursomneutraal harmoniseren

Huursom totale portefeuille na nieuw huurharmonisatiebeleid mag niet stijgen of dalen, wel onderling verschuivingen omhoog en omlaag. Hele goedkope woningen worden daarmee nog wel positief geharmoniseerd. Aan de andere kant wordt een klein deel van het bezit dure woningen negatief geharmoniseerd.

4.     Gebruik maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging (+4%)

Inkomensafhankelijke huurverhoging wordt doorgevoerd/voortgezet. De zogenaamde scheefhuurders kunnen bij ons blijven huren, maar zullen wel een huur moeten gaan betalen die meer past bij het inkomen.

 

Uitgangspunten en hoofdlijnen voor de nieuwe portefeuillestrategie 2016-2020 Huurbeleid:

Focus op < €618, daartoe beperking huurharmonisatie tot € 618 i.p.v. 710

Vrije sector huur naar 10% (voor middeninkomens-doelgroep)

Vergroten aandeel sociale huur in mix van sociaal/vrij/koop

Accepteren dat goedkoop afneemt mede met oog op relatieve woonlastenverhoging door huurtoeslag (maar wel allerlaagste inkomens…)

Inzetten op en experimenteren met flex- en friendscontracten

 


Bron: Huurverhoging 2019-2020

Het Advies Alert Huurverhoging 2019-2020:

1. Alert adviseert een inflatievolgende huursombenadering, zoals is overeen gekomen in het sociaal huurakkoord, d.w.z. 1,6 %. Voor inkomens groep boven € 42.346,= wordt conform de aanvraag geadviseerd.

2. Piepsysteem voor huurdertoeslagontvangers en een huur > €720,–. Wij adviseren positief op dit voorstel, op voorwaarde dat hier een ruime bekendheid aan wordt gegeven.

3. Geen huurverhoging voor uitzonderingscategorieën :Alert adviseert positief op dit beleid.

4. Gedifferentieerd huurverhogingsbeleid naar inkomen en huurkwaliteit: Dit onderwerp is al grotendeels bij punt 1 behandeld, waarnaar wij kortheidshalve verwijzen. In de aankondiging van de huurverhoging naar de betreffenden huurder dient het kwaliteitsaspect expliciet benoemd te worden.

5. Aftoppen sociale huur op 857,65. : Uw voorstel om de huren van sociale huurwoningen, die door de inkomensafhankelijke huurverhoging boven de liberalisatiegrens zijn uitgekomen, voor de lage middeninkomens (tussen € 42.436 en € 49.757,=) af te toppen op € 857,65 is positief ontvangen en zien wij graag toegepast, waarbij wij opmerken dat deze regeling duidelijk in de aanzegging van de huurverhoging moet worden gecommuniceerd.

6. Maatwerk continueren: Alert onderschrijft de keuze tot het continueren van het maatwerk met de aanbeveling ook het piepsysteem huurtoeslagontvangers hierin onder te brengen, zodat één consistente uitgebreide maatwerkregeling blijft bestaan. Ook hier aandacht voor goede communicatie naar alle belanghebbenden, zowel sociale huurders als vrije sectorhuurders.

7. Huurverhoging onzelfstandige woningen: Alert gaat akkoord met de voorgestelde verhoging van 2,2 %

8. Huurverhoging voor de vrije sector huur vaststellen in 3 categorieën: Voor wat betreft de huurverhoging voor de vrije sector huur, kunnen wij positief adviseren voor de twee eerste categorieën. Voor wat betreft de derde categorie adviseert Alert om de huurverhoging te maximeren op 3,5 %.

9. Huurverhoging “niet-woningen”: Uw voorstel voor de verhoging van ‘niet-woningen’ wordt positief beoordeeld.

 

Het reactie van Eigen Haard op de punten van ons advies:

1. Eigen Haard neemt het advies van Alert niet over en gaat voor optie 1B: Lagere huurverhoging voor zittende huurders en meer huurverhoging door harmonisatie na mutatie.

2. Uitbreiding Piepsysteem: wordt uitgebreid voor gezinnen. Vermelding in de huuraanzeggingsbrief en op de website. Eigen Haard neemt het advies om het systeem ook te laten gelden voor huurtoeslaggrenzen niet over.

3. Geen huurverhoging voor uitzonderingscategorieën: Eigen Haard neemt kennis van het positieve advies van Alert

4. Het punt ‘Gedifferentieerd huurverhogingsbeleid naar inkomen en huurkwaliteit’ was afkomstig uit een eerder conceptadvies. Dit punt vervalt.

5. Aftoppen sociale huur op €857,65: Eigen Haard neemt het advies over. Dit wordt opgenomen in de huuraanzegging.

6. Maatwerk continueren: Eigen Haard neemt het advies over. Het maatwerk zal bekend worden gemaakt via de website en het bewonersblad van Eigen Haard.

7. Huurverhoging onzelfstandige woningen: Eigen Haard neemt kennis van het positieve advies van Alert.

8. Huurverhoging vrije sector vaststellen in 3 categorieën:  Eigen Haard neemt het advies van Alert over om de huurverhoging te maximeren op 3,5%.

9. Huurverhoging ‘niet woningen’: Eigen Haard neemt kennis van het positieve advies van Alert

 


Bron: Notitie maatwerkregeling 2018

Categorieën verzoeken huurverlaging:

1. Huurders die hun huurprijs niet redelijk vinden in relatie tot de prijs-/kwaliteitsverhouding en/of huurprijs die andere huurders voor de woning betalen. Dit is veruit de grootste groep.

Voor deze groep is geen mogelijkheid tot huurverlaging binnen de Maatwerkregeling.

 

2. Sociale huurders wiens inkomen is gedaald tot onder de huurtoeslaggrens, maar die geen nieuwe aanvraag voor huurtoeslag kunnen doen doordat de huurprijs van hun woning is gestegen tot boven € 710,68.

Voor deze groep bestaat de Maatwerkregeling zoals afgesproken in 2016. instantie. Huurders die te maken krijgen met een zgn. structurele inkomensdaling, specifiek door pensionering, arbeidsongeschiktheid of door overlijden van de partner, kunnen binnen die regeling huurverlaging aanvragen tot de huurtoeslaggrens. Intentie is deze groep uit te breiden naar alle huurders die te maken krijgen met een daling van het inkomen onder de huurtoeslaggrens.

 

3. Sociale huurders wiens inkomen is gedaald tot onder de Europese inkomensgrens van €36.798,- (prijspeil 2018), maar wel boven de huurtoeslaggrens, waarbij de huurprijs van de woning is gestegen tot boven € 710,68, en die als gevolg daarvan problemen ervaren bij de betaalbaarheid van hun woning.

Voor deze groep bestaat de Maatwerkregeling zoals afgesproken in 2016. Huurders die door pensionering, arbeidsongeschiktheid of door overlijden van de partner structureel in inkomen zijn gedaald tot onder de Europese inkomensgrens van €36.798,- maar boven de huurtoeslaggrens, de mogelijkheid om huurverlaging aan te vragen tot € 712,-.

 

4. Huurders die een MSH-woning huren en als gevolg van inkomensdaling problemen  ervaren bij de betaalbaarheid van hun woning.

Er was vooralsnog geen mogelijkheid tot huurverlaging voor deze groep binnen de Maatwerkregeling. Wel heeft EH in 2017 ‘Maatwerk aan de voorkant’ geïntroduceerd: bij de toewijzing wordt naar het inkomen gekeken om de uiteindelijke huur te bepalen. Bij inkomensdaling zijn er al een aantal mogelijkheden via gemeentelijke regelingen. Opzet is nu dat als huurders daar niet voor in aanmerking komen, kunnen zij mogelijk in aanmerking komen voor een oplossing via EH. Dat kan huurverlaging zijn, maar ook een andere goedkopere MSH-woning. De huur van een MSH-woning wordt nooit verlaagd tot onder de liberalisatie grens.

 

Afspraak met Alert m.b.t invoering nieuwe Maatwerkregeling: Ingang vanaf 2019.

 

Bron: Advies Herijking Maatwerk 2018

Bron: EH reactie herijking maatwerk

Alert gaat akkoord met de voorgestelde Maatwerk regeling 2018, onder de volgende voorwaarden:

  • De beslistermijn over een verzoek tot huurverlaging o.g.v. de Maatwerkregeling wordt maximaal 3 maanden.
  • De continuïteit in de behandeling van de verzoeken wordt gewaarborgd, doordat meer dan één (beleid)medewerker aanvragen kan behandelen.

Verder zijn we benieuwd naar de notitie waarin is uitgewerkt hoe, in de Prestatie-afspraken, per gemeente afspraken kunnen worden gemaakt over de voorwaarden woonkostentoeslag.

EH is hiermee akkoord gegaan.

 


Bron: Huurharmonisatie 2017

Voorstel EH:

Alle sociale huurwoningen naar 72% van de maximale huur. In dit voorstel krijgen alle woningen een zelfde prijs-kwaliteit verhouding, namelijk 72% van de maximale huur. Vergeleken met het beleid ‘huidige huur = streefhuur’ worden hiermee weer woningen geharmoniseerd. Echter, dit gebeurt zowel naar boven als naar beneden. Omdat onze gehele voorraad sociale huur nu ook gemiddeld op 72% van de maximale huur zit, verwachten wij dat we per saldo aan het eind van het jaar ook op nul euro huursomstijging uitkomen. Dit noemen we ‘huursomneutraal’ harmoniseren.

Grootste voordeel van dit voorstel is dat alle woningen bij mutatie een zelfde prijs-kwaliteitverhouding krijgen. Dit schept zowel intern als extern duidelijkheid. In dit voorstel blijven we binnen de kaders van onze portefeuillestrategie, namelijk woningen aanbieden in verschillende huurklassen volgens de portefeuillestrategie én huursom neutraal harmoniseren (omdat we er voor kiezen om de huursom via de reguliere huurverhoging te realiseren).

 

Advies Alert:

Alert adviseert positief op het voorstel van Eigen Haard om de streefhuur voor alle woningen op 72% van de maximale huur vast te stellen. Hierbij blijven dan wel de afspraken uit de Portefeuillestrategie gelden:

De jaarlijkse huurharmonisering blijft huursom neutraal

Het aanbod in de lagere huurklassen blijft gelijk of neemt iets toe

De uiteindelijke verdeling van het bezit (de wensportefeuille) blijft gelijk.

Wat Alert wel graag zou willen zien is een praktische uitwerking van hoe Eigen Haard de huurharmonisering daadwerkelijk huursomneutraal gaat houden. Hoe ziet dit eruit in de praktijk? Daarnaast heeft Eigen Haard in het afgelopen jaar ook huursomneutraal geharmoniseerd. In hoeverre is dat werkelijk gerealiseerd?

Eigen Haard verwacht met deze maatregel haar portefeuille weer in balans te  kunnen brengen. Dat proces willen wij kunnen volgen en daarom het verzoek om jaarlijks een overzicht te ontvangen van het percentage woningen in de verschillende huurklassen.

Wij zijn ook benieuwd of Eigen Haard, vooruitlopend op dit beleid, sinds 1 januari 2017 woningen voor niet meer dan de streefhuur van 72% van de maximale huur heeft verhuurd.

 

Antwoord EH: