Tak 2: Toewijzing/ spreiding verhuurklassen: goedkoop t/m middensegment

Bron: EH Portefeuillestrategie 2016

Toewijzingsbeleid: passend en betaalbaar toewijzen

  1. Passend toewijzen: 100% huurtoeslagontvangers woning € 575/618

Alle woningen worden in principe passend toegewezen aan de BBSH doelgroep 1 en 2 p.s.h.h. < € 575 en meerpersoons h.h. < € 618.

  1. Dure SH segment € 618-710 passend toewijzen (betaalbaar en wettelijk toegestaan)

Dure sociale segment zetten we in voor BBSH + en de gezinnen met een laag middeninkomen  € 34.000-€ 39.000.

  1. Vrije sector huur aanbieden aan middeninkomens tot € 43.000/€ 50.000

Vrije sector huurwoningen tot maximaal €850/€1000 wordt exclusief aangeboden voor midden inkomens tot max. € 43.000/€ 50.000, naar huur en inkomen gedifferentieerd per gemeente. Daarbij zo veel mogelijk sturen op doorstroming van middeninkomens uit de sociale huur.

 


Bron: Visie Monumentenbeleid 2013

Besluit huurprijzenwet woonruimte

Op 13 oktober 2012 is een wijziging aangenomen in het Besluit huurprijzenwet woonruimte met de volgende strekking:

– Rijksmonumenten krijgen 50 punten extra in het Woningwaarderingsstelsel;

– Bij woonruimte in een door het Rijk aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht

wordt de maximale toegestane huurprijs verhoogd met 15%, mits:

  • De woonruimte geen deel uitmaakt van een rijksmonument;
  • De woonruimte voor 1945 is gebouwd;
  • De verhuurder noodzakelijkerwijs gelden heeft besteed voor de
  • instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte.

Een woning binnen een door het Rijk aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht die aan de genoemde voorwaarden voldoet, kan hierdoor al bij 124 WWS-punten, terwijl er 142 punten nodig zijn om een gewone woning te liberaliseren.

Wanneer de wijziging in werking treedt, is nog niet bekend. Zolang de wijziging van het besluit huurprijzen woonruimte nog niet in werking is getreden, gelden de volgende, door de huurcommissie bepaalde regels:

  • Bij woningen in rijksmonumenten is een opslag van 30% op de huur toegestaan, vanwege de hogere kosten die gemoeid zijn met de instandhouding ervan. De verhuurder hoeft dit niet aan te tonen.
  • Bij woningen in gemeentelijke monumenten binnen een door het rijk aangewezen beschermd stadsgezicht is een opslag van 15% toegestaan, onder de voorwaarde dat kan worden aangetoond dat er extra uitgaven zijn gedaan voor de instandhouding van beeldbepalende elementen.

Bij woningen in gemeentelijke monumenten en door gemeenten aangewezen beschermde stads- en dorpsgezichten zijn geen hogere huren toegestaan.

 

2013-03-14 Reactie Eigen Haard op advies Alert visie monumentenbeleid, p.2

 


Bron: Middensegment 2017

Alert is akkoord gegaan met de opzet toewijzing middensegment woningen vanaf 2018. Daarbij hadden wij de volgende opmerkingen. Antwoorden van EH zijn toegevoegd

1.     Visie op het middensegment

Alert onderschrijft de beschreven uitgangspunten en is blij verrast te horen dat het bestaande beleid al leidt tot doorstroming van huurders uit sociale huurwoningen naar het midden segment. Door prioriteit aan doorstromers te blijven geven kunnen meer sociale huurwoningen voor de echte doelgroep beschikbaar komen. Alert wil graag zien, via de monitoring, of dit zich verder zoals beoogd ontwikkelt.

EH: Wordt opgenomen in rapportage.

2.     Hoe stellen wij onze huurprijzen vast?

Alert gaat akkoord met de beschreven verdeling van het bezit in 2 marktgebieden. Ook met de gekozen methodiek voor het bepalen van streefhuur, advertentiehuur en uiteindelijk berekende huur gaat Alert akkoord. Het lijkt ons wel noodzaak de ontwikkeling in de praktijk goed te monitoren. Alert wil open laten of de praktijk aanleiding geeft om op enig moment bij te sturen. We willen echter graag wel informatie krijgen hoe passende huurprijsbepaling verloopt.

EH: akkoord met monitoren huurprijsontwikkeling. In overleg kan nog meer worden toegelicht.

3.     Wie zijn onze doelgroepen en wat kunnen zij betalen?

Alert gaat akkoord met de gekozen inkomensgroepen. Dat de groep met een inkomen tussen € 55.000 en € 65.000 daar buiten valt is acceptabel. Er is een relatief gering aantal MSH-woningen te verdelen en de huurprijs voor deze groep zou boven de gestelde grens van € 1.000 komen. Het is dus geen doelgroep van Eigen Haard.

Het hanteren van de Nibudnormen vindt Alert voorlopig een goed uitgangspunt. Binnen Alert heeft de werkgroep Betaalbaarheid het gebruik van huur- of woonquote uitgewerkt. Echter de toepassing van een percentage van het inkomen als norm is niet eenvoudig te bepalen. Alert maakt dan ook graag gebruik van het aanbod om “Betaalbaarheid” samen met medewerkers van Eigen Haard verder uit te werken.

Alert is heel tevreden dat het werken met Friendscontracten geen actief beleid voor Eigen Haard wordt. Het als eerste beschikbaar stellen van de daarvoor geschikte, grotere, woningen aan gezinnen juicht Alert toe. We zijn wel benieuwd te vernemen hoeveel woningen toch nog aan Friends worden verhuurd, omdat anderen daar geen belangstelling voor hebben.

EH: het aantal Friendsverhuringen komt terug in de rapportage

4.     Monitoring effecten en bijsturing

Alert gaat akkoord met een eerste rapportage over de effecten van het voorgestelde beleid medio 2018. Daarbij merken we op dat de gestelde percentages en aantallen voor het middensegment per gemeente (schema op blz. 2) nog eens nauwkeurig getoetst moeten worden. In de adviesaanvraag staan op blz. 6 al correcties voor Uithoorn en Aalsmeer. Maar ook in Amstelveen is in de Prestatieafspraken een afwijkend percentage voor het middensegment afgesproken (12% i.p.v. 13%). Mogelijk speelt dat ook in ander gemeentes. Het is belangrijk dat de juiste, actuele percentages en aantallen basis zijn van de rapportages.

EH: Het juiste percentage in Amstelveen is inderdaad 12%. De aantallen voor Uithoorn en Aalsmeer waren geen correcties maar bedoeld als toelichting op de aantallen MSH doelstelling in die gemeenten.

 

Verder wil Alert graag het gebruik van flexcontracten en flexhuren nader bekijken en bespreken met Eigen Haard.