Tak 6: Investeringen in renovatie/nieuwbouw/kwaliteit

Bron: Portefeuillestrategie 2016

Uitgangspunten en hoofdlijnen voor de nieuwe portefeuillestrategie 2016-2020

Vastgoedbeleid:

  • Behoud 55.000 woningen
  • Richting nieuwbouw aantallen van voor de crisis (1.000 inclusief koop )
  • Behouden BOG t.b.v. gemengde wijken
  • Behouden oppervlakte-mix, verdiepingsslag naar aantal kamers
  • Herijken verkoopvijver o.b.v. gekozen benadering en t.a.v. VSH en   “spikkelbeleid” irt VVE
  • Beoordelen impact nieuwe ontwikkelingen zoals woon-coöperatie
  • Ontwikkelen nieuw huisvestingsconcepten
  • Differentiatie: ook goedkoop, klein, prijs/prestatie, levensduur-kwaliteit
  • Standaardisatie: verlagen kostprijs en mogelijk maken industrialisatie
  • Innovatie: focus op levensduurkosten i.c.m. verduurzaming

Bron: Mutatiebeleid 2014

  • Samenvatting beleid goedkope segment

Kwaliteitsbeleid gekoppeld aan huurstelling woningen tot € 432,74 rekenhuur per maand (d.d.2013).

Uitgangspunt: Kwaliteit van het goedkoopste huursegment meer in overeenstemming te brengen met de prijs.

 

1. Onderhoud doen we altijd (“schoon, heel en veilig”).

2. Investeringen/verbetering worden niet toegestaan (tenzij expliciet benoemd in het kwaliteitsbeleid van het huursegment)

3. Kwaliteitsbeleid conform definitie basis kwaliteit Eigen Haard KV-grens (zie schema)

Escape:

Investeringen/verbeteringen zijn alleen mogelijk met goede motivatie in onderling overleg met verhuur en onderhoud. Investering worden alleen met toestemming van hoofd Onderhoud doorgezet1. De huurstelling blijft altijd maximaal € 432,74 rekenhuur (KV-grens Amsterdam d.d.2013).

 

  • Samenvatting voorstel middensegment

Kwaliteitsbeleid gekoppeld aan huurstelling woningen tot € 574,35 rekenhuur per maand (2e aftoppingsgrens HT d.d.2013).

Uitgangspunt: De kwaliteit van het betaalbare huursegment wordt meer in overeenstemming gebracht met de prijs. Energetische investeringen vormen een uitzondering maar worden gelimiteerd t.o.v. de huidige label. Overige investeringen worden beperkt tot nul.

1. Onderhoud doen we altijd (“schoon, heel en veilig”)

2. Energetische Investeringen worden toegestaan tot een omschreven maximaal niveau D

3. Overige Investeringen/verbetering worden uitgesloten (tenzij expliciet benoemd in het kwaliteitsbeleid van het huursegment)

4. Geen gevolgen huurstelling

5. Kwaliteitsbeleid conform definitie Eigen Haard middensegment tot 2e aftoppingsgrens (zie schema)

Energetische investeringen

De energetische investeringen doen we alleen bij E/F/G woningen. Het streven hierbij is om een 2-labelsprong te behalen, en maximaal label D. (dus bij label E woning niet naar label C, maar ‘aftoppen’ op label D). Woningen die al label D of beter zijn, krijgen geen extra energetische investering.

De meest voorkomende EPA ingrepen bij mutatie zijn plaatsen van HR-CV ketel (of gelijkwaardig alternatief), en plaatsen van HR++ dubbelglas.

Escape:

Investeringen/verbeteringen boven het normbedrag zijn alleen mogelijk met goede motivatie in onderling overleg met verhuur en onderhoud. Investering worden alleen met toestemming van hoofd Onderhoud doorgezet. De huurstelling blijft altijd maximaal € 574,35 rekenhuur (d.d.2013)

  • Samenvatting voorstel dure sociale segment

Kwaliteitsbeleid gekoppeld aan huurstelling woningen tot € 681,02 rekenhuur per maand (Huurtoeslaggrens d.d.2013).

Uitgangspunt: De kwaliteit van het dure huursegment wordt aangepast en wordt meer in overeenstemming gebracht met de prijs. Energetische investeringen vormen een uitzondering maar worden gelimiteerd t.o.v. de huidige label. Overige investeringen worden beperkt tot nul.

1. Onderhoud doen we altijd (“schoon, heel en veilig”)

2. Energetische Investeringen worden toegestaan tot een omschreven maximaal niveau C

3. Overige Investeringen/verbetering worden uitgesloten (tenzij expliciet benoemd in het kwaliteitsbeleid van het huursegment)

4. Geen gevolgen huurstelling

5. Kwaliteitsbeleid conform definitie Eigen Haard middensegment tot Huurtoeslaggrens (zie schema)

Energetische investeringen

De energetische investeringen doen we alleen bij D/E/F/G/ woningen. Het streven hierbij is om een 2-labelsprong te behalen, en maximaal label C. (dus bij label D woning niet naar label B, maar ‘aftoppen’ op label C). Woningen die al label C of beter zijn, krijgen geen extra energetische investering bij mutatie.

Escape:

Investeringen/verbeteringen boven het normbedrag zijn alleen mogelijk met goede motivatie in onderling overleg met verhuur en onderhoud. Investering worden alleen met toestemming van hoofd Onderhoud doorgezet (zie voetnoot.1). De huurstelling blijft altijd maximaal € 681,02 rekenhuur (d.d.2013)