Verhuurderheffing nog rampzaliger voor sociale woningbouw dan gedacht

ANALYSE

icon-reading-duration-grey.svg

 7 MIN

Verhuurderheffing nog rampzaliger voor sociale woningbouw dan gedacht

PETER HENDRIKS

De verhuurderheffing voor woningcorporaties, die in 2013 werd ingevoerd, levert de schatkist jaarlijks 1,6 miljard euro op. Maar dat financiële voordeel heeft een hoge prijs: er worden veel minder sociale woningen gebouwd. Als de heffing blijft bestaan, neemt de woningnood de komende 15 jaar sterk toe.

De bouw van sociale woningen kwakkelt al jaren. In 2013 leverden de corporaties nog bijna 30.000 nieuwe woningen op. In de jaren daarna moesten de woningzoekenden het gemiddeld met de helft daarvan doen.

Drie van de vier regeringspartijen (D66, CDA en CU) wijzen de verhuurderheffing op sociale woningen aan als hoofdoorzaak van de achterblijvende bouwproductie. Die heffing – in wezen een extra belasting – werd in 2013 ingevoerd, met als doel de corporaties te dwingen woningen aan beleggers te verkopen.

In 2019 droegen de corporaties 1,6 miljard af aan de heffing: ruim 12 procent van hun totale huurinkomsten

Het afgelopen jaar droegen de corporaties ongeveer 1,6 miljard euro af aan de heffing. Dat is meer dan 12 procent van hun totale huurinkomsten, en komt per woning neer op 1,5 maand huur per jaar. (Daarnaast moeten de corporaties ook vennootschapsbelasting betalen.) Die heffing heeft grote gevolgen voor de woningmarkt: het geld dat een corporatie afdraagt, kan zij uiteraard niet investeren.

Dat gegeven is lange tijd gebagatelliseerd door Stef Blok, die als minister van Wonen in het kabinet-Rutte II de verhuurderheffing invoerde, en door zijn partij, de VVD. Begin juli verscheen een rapport over de toekomst van de corporatiesector en de invloed die belastingen en heffingen op corporaties hebben. Het rapport was een coproductie van het in wonen gespecialiseerde onderzoeksbureau ABF Research en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat tot in detail weet hoe de corporaties er financieel voorstaan.

Dergelijke rapporten maken nogal eens deel uit van een lobby en dan zijn de conclusies vaak naar de belangen van de financier toegeschreven. Dat is hier niet het geval. De opdrachtgevers waren corporatiekoepel Aedes en drie ministeries: Economische Zaken, Financiën en Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, waar Wonen tegenwoordig onder valt. Het onderzoek is een uitvloeisel van Kamervragen die Erik Ronnes, woordvoerder Wonen van de CDA-fractie, in 2018 aan de minister stelde. Hij wilde weten hoe de de maatschappelijke opgave van de corporaties zich verhoudt tot hun financieringsruimte op de langere termijn. De motie-Ronnes vroeg om onderzoek of de corporaties voldoende geld hebben om in de behoefte aan nieuwe woningen te voorzien.

Inhaalvraag

De onderzoekers beschrijven wat de corporaties de komende 15 jaar moeten realiseren en wat dat kost. Niet alleen nieuwbouw is daarbij van belang, maar ook de verduurzaming en het betaalbaar houden van sociale woningen. Volgens het rapport moeten de corporaties tot en met 2035 116 miljard euro investeren. Ongeveer driekwart daarvan is nodig voor nieuwbouw, een kwart om bestaande woningen te verduurzamen.

Van het voor de bouw berekende bedrag kunnen de corporaties ruim 378.000 sociale woningen opleveren (25.000 per jaar). Dat zal echter niet leiden tot een overschot aan sociale woningen: circa 266.000 daarvan zijn bedoeld als vervanging van gesloopte of verkochte woningen. Veel naoorlogse revolutiebouw is immers hard aan vervanging toe. De resterende 112.600 woningen vormen de echte uitbreiding. Het overgrote deel daarvan is echter bedoeld voor de inhaalvraag: door het inzakken van de productie sinds 2014 is het tekort aan sociale woningen enorm opgelopen.

‘Woningen met tuintjes zijn verleden tijd. En woningen worden kleiner: denk aan 50 tot 60 m2’

Wat resteert als je de inhaalvraag aftrekt van de uitbreiding, zijn circa 36.000 woningen, die zijn bedoeld om de groei aan huishoudens tot 2035 bij te benen. Dat klinkt zeer bescheiden voor een land waarvan de bevolking jaarlijks met 50.000 toeneemt. Tonny van de Ven, de waarnemend voorzitter van Aedes, onderschrijft dit: ‘In het onderzoek is bepaald niet uitgegaan van het meest extreme scenario.’

Van de Ven wijst erop dat de nieuw te bouwen woningen bescheidener zullen zijn dan in het verleden gangbaar was: ‘Woningen met tuintjes zijn verleden tijd. Het accent ligt in het hele land op kleinere woningen; je moet denken aan appartementen van 50 tot 60 m2. De tijdelijke woningen die de minister graag gebouwd ziet worden, vallen er ook onder; die zijn qua omvang de helft van die reguliere appartementen.’

Tekort van 30 miljard euro

Komen al die nieuwe woningen er ook? Volgens het rapport is dat de vraag. Door (met name) de verhuurderheffing zal bij de woningcorporaties in de loop van de komende 15 jaar een tekort van zo’n 30 miljard euro aan investeringsruimte ontstaan. Van de beoogde 378.000 woningen zullen er 125.000 niet kunnen worden gebouwd, en kunnen de corporaties 50.000 woningen minder verduurzamen. Dat zou betekenen dat de woningnood in de sociale sector – die nu zo’n 80.000 woningen bedraagt – alleen maar toeneemt en de CO2-doelstelling voor de corporatiesector niet wordt gehaald.

Meerdere instanties laten weten dat het hoog tijd is om de corporaties hun investeringsruimte terug te geven. De Gelderse gedeputeerde Peter Kerris (PvdA) zegt namens het Interprovinciaal Overleg (IPO): ‘Willen we betaalbare woningbouw in Nederland écht in beweging krijgen, dan moet de verhuurderheffing zo snel mogelijk worden afgeschaft. Tussenoplossingen werken niet, bij de huidige en toekomstige woningnood.’ De provincies zijn een steeds grotere rol gaan spelen in de woningmarkt. Zij moeten de gemeentelijke bouwplannen goedkeuren en toestemming geven voor buitenstedelijke bouwprojecten. Verder zien ze met lede ogen aan hoe verhuisstromen tussen regio’s leiden tot onevenwichtigheden en de prijzen opdrijven.

Zeno Winkels, de directeur van belangenbehartiger de Woonbond, laat zich in vergelijkbare bewoordingen uit. Hij wijst erop dat er meer nodig is dan de afschaffing van de verhuurderheffing alleen – denk aan het beschikbaar komen van bouwlocaties en investeringen in de infrastructuur. Ook de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) laat weten dat volgens haar leden de verhuurderheffing moet worden afgeschaft en wil dat de politiek maatregelen neemt om het tij te keren.

‘Dagobert Duck’

Minder dan 4 jaar geleden verweet Stef Blok, toen minister van Wonen, de corporaties nog ‘Dagobert Duck-gedrag’. Ze waren volgens hem vooral bezig met het oppoetsen van hun stuivers, maar deden er verder niets mee. Blok deed deze wat pesterige uitspraak na bestudering van een financiële analyse van Ortec Finance, dat in zijn opdracht had berekend wat de investeringsruimte van de corporatiesector was. Volgens Ortec Finance konden de corporaties circa 245.000 woningen bouwen. De minister wees erop dat dit meer was dan in de jaren voordat verhuurderheffing werd ingevoerd. Hij stelde tevreden vast dat de verhuurderheffing het gewenste effect had gehad. Hoe kan het dat de sector, die vier jaar geleden zwom in het geld, nu afstevent op een chronisch tekort aan middelen?

DE NIEUWE WONINGNOOD

Nederland kampt met groeiende woningnood. Honderdduizenden trekken naar de steden en de verantwoordelijke gemeenten lukt het niet om genoeg te bouwen om dit op te vangen. Dat die binnenlandse migratie eraan zat te komen, was al lang bekend. Waarom zijn stadbesturen niet veel beter voorbereid op deze trend? Heeft de regering steken laten vallen? Wie profiteren van de trend? Wat zijn de oplossingen?

 

In 2016 was Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar aan The Amsterdam School of Real Estate, als directeur bij Ortec Finance verantwoordelijk voor die berekening van die investeringsruimte. Tegenwoordig is hij directeur woningcorporaties bij Finance Ideas, een adviesbureau dat zich richt op de corporatiesector en de zorg. Volgens Conijn zit er geen tegenstelling in de twee uitkomsten: ‘De Dagobert Duck-opmerking van Blok was gebaseerd op een ander soort berekening. De indicatieve bestedingsruimte voor nieuwbouw was toen 36 miljard euro. Dat was geld dat de corporatiesector toen direct aan nieuwbouw kon besteden. Er zat geen tijdshorizon aan. Het was op-is-op. De nieuwe berekening is er een met 2035 als horizon en de hele opgave, dus alles wat de overheid van de corporaties verwacht, is erin meegenomen. Daarbij komt dat duurzaamheid veel zwaarder is gaan wegen in de berekeningen. Als je het zo bekijkt, loopt het inderdaad geleidelijk spaak met de ruimte om te investeren.’

Volgens Conijn is de verhuurderheffing niet de enige oorzaak van de dreigende tekorten. Ook de stijging van de kosten speelt een rol: ‘Als je alle kosten van de sector optelt, dan stijgen die jaarlijks gemiddeld met 2,5 procent. De huren stijgen maar met 2 procent. Opbrengsten en uitgaven lopen dus uit de pas met elkaar en dat geeft op den duur natuurlijk problemen. Als je de verhuurderheffing schrapt, kun je die kostenstijgingen opvangen.’

Per saldo levert een verduurzaamde woning de woningcorporatie minder op

‘Prikkel’ prikkelt niet

Het nieuwe rapport bevat een mooi voorbeeld van die snel stijgende kosten. Het gaat over de verduurzaming van woningen, zoals isolatie en andere energiebesparende maatregelen. Een huurder betaalt na zulke aanpassingen gemiddeld 250 euro meer huur per maand. Dat verdient het gemiddelde  huishouden weer terug doordat de energierekening lager wordt. Het onderhoud van en de afschrijvingen op de nieuwe installaties kost de verhuurder per jaar echter 600 euro per woning; dat bedrag kan niet worden gedekt door een verhoging van de huren, want dan zou de sociale huurder in de knel komen. Per saldo levert zo’n verduurzaamde woning een woningcorporatie dus minder op dan voor de verduurzaming.

Conijn heeft niet het idee dat de uitkomsten van het nieuwe onderzoek uit de lucht komen vallen: ‘Ik heb al in 2013 gezegd dat de corporaties met hun nieuwbouw uiteindelijk in de knoop komen door de verhuurderheffing.’

De verhuurderheffing komt uit de koker van de VVD. Daniël Koerhuis, woordvoerder woningmarkt van de VVD in de Tweede Kamer, liet FTM desondanks weten niet beschikbaar te zijn voor een reactie op het rapport. Uit niets blijkt dat de VVD afscheid heeft genomen van haar oude opvatting: woningen die ook in de vrije sector verhuurd kunnen worden, moeten de woningcorporaties verkopen. Met de opbrengsten daarvan zouden ze weer nieuwe, kleinere woningen voor de doelgroep kunnen bouwen. De heffing is in deze visie een prikkel om woningen naar de markt te brengen.

Nieuwe woningen bouwen duurt een jaar of zeven – als je bouwgrond hebt

Conijn vindt dat die redenering geen hout snijdt: deze aanpak leidt niet tot de bouw van extra sociale woningen. ‘Je verkoopt een voor de vrije sector geschikte woning en bouwt er een nieuwe woning voor terug. Dat levert geen extra sociale woningen op. Het aantal woningen buiten de corporatiesector stijgt er natuurlijk wel door.’

Ook Aedes-voorzitter Van de Ven ziet niets in het verkoopmodel dat het kabinet heeft omarmd: ‘Wij redeneren dat een corporatie eerst een nieuwe woning moet neerzetten voordat ze een sociale woning verkoopt. Nieuwe woningen bouwen duurt een jaar of zeven, als je tenminste bouwgrond hebt. Vergeet ook niet dat we te maken hebben met prestatieafspraken met de gemeente en huurdersorganisaties. Op lokaal niveau worden afspraken gemaakt over wat er nodig is aan sociale woningen.’ Een corporatie kan zodoende niet op eigen houtje bepalen of ze woningen afstoot. Dat is uiteindelijk een besluit van de lokale democratie.

ADRI DUIVESTEIJN

Hoe kijkt Adri Duivesteijn, woningmarktdeskundige van de PvdA, tegen de uitkomsten van het rapport aan? Als senator verzette hij zich in 2013 fel tegen de heffing. Dat viel binnen zijn partij niet goed: de PvdA was als de dood dat Duivesteijns oppositie het fragiele regeerakkoord met de VVD zou opblazen. Duivesteijn was op 18 december 2013 in de positie om in de Eerste Kamer de verhuurderheffing te torpederen. Na een één-op-één-onderhandeling met Stef Blok, de toenmalige minister van Wonen, rolde er een compromis uit de bus. Duivesteijn gaf zijn verzet op en in ruil daarvoor werd de door hem bepleite wooncoöperatie, een vorm waarbij de bewoners gezamenlijk eigenaar van een aantal woningen zijn, in de wet opgenomen. Daarnaast werd vastgelegd dat de wet na drie jaar zou worden geëvalueerd en een omzetting naar een investeringsfonds voor het wonen zou worden geïntroduceerd.

Duivesteijn: ‘Mijn verzet was nooit principieel tegen een verhuurderheffing, maar tegen het feit dat het een platte belastingmaatregel was. In mijn visie zou de heffing in de vorm van een revolving fund moeten terugkeren in de volkshuisvesting. Bijvoorbeeld in de vorm van een Nationaal Fonds voor het Wonen, waarvoor ik al in 1996 samen met Rick van der Ploeg pleitte. Met dit fonds kon het geld worden ingezet waar dat volgens de politiek noodzakelijk was, en kon het verschil tussen rijke en arme corporaties worden bestreden, waardoor fusies niet meer nodig zouden zijn.

Het is duidelijk dat Rutte III niet heeft gekozen voor de invoering van een door mij bepleit Investeringsfonds. Wel hebben zij met kortingen gewerkt op de heffing. In een interview in 2014 in Vrij Nederland voorspelde ik dat wanneer de wet als platte belastingmaatregel gehandhaafd blijft, het wonen zou vastlopen. En dat is nu volop gaande.’

Duivesteijn blijft een aanhanger van de wooncoöperatie, ook als manier voor coöperaties om geld te generen waarmee weer gebouwd kan worden. ‘Ik blijf het vreemd vinden dat alleen naar de verhuurderheffing wordt gekeken als methode om kapitaal vrij te maken voor investeringen in wonen. Omzetting van sociale huurwoningen in wooncoöperaties van bewoners zelf, maakt een veelvoud van de stille reserves vrij binnen de sociale huursector. Ik begrijp niet waarom de drie ministeries en Aedes die variant niet hebben laten doorrekenen. Blijkbaar past het niet in ons denken dat lagere inkomens een kans op zelfbeschikking en zelforganisatie krijgen.’

Scheefhuur

Ook het tweede punt van kritiek van de VVD op de corporatiesector, namelijk dat sociale woningen vol scheefhuurders zitten, nuanceert Van de Ven. Ze wijst erop dat het scheefhuren enorm is afgenomen; de cijfers bevestigen dat. In 2012 werden van de 2,1 miljoen corporatiewoningen er 700.000 bewoond door huishoudens met een te hoog inkomen. In 2018 was dat gedaald tot 457.000.

Van de Ven: ‘Onze ervaring is dat mensen die te veel verdienen, na verloop van tijd vanzelf weggaan. Dat kan best een paar jaar duren. De mogelijkheid moet zich voordoen en zo iemand moet zich ook financieel comfortabel voelen bij zo’n overstap. Maar wij zien dat scheefhuurders er helemaal niet op uitzijn om langdurig van een lage huur te profiteren. Meestal zijn het mensen die bijvoorbeeld meerdere kinderen hebben, of die net boven de inkomensgrens zitten en helemaal geen andere mogelijkheden hebben.’

‘Het draagvlak voor de heffing is volgens ons echt verdwenen’

Doordat de Nederlandse bevolking nog steeds groeit en de samenstelling van huishoudens verandert, blijft het tekort aan woningen toenemen en worden de wachtlijsten in vrijwel heel het land langer. Stel dat de corporaties erin slagen de beoogde 378.000 woningen te bouwen, zouden de lange wachttijden voor sociale huurders dan tot het verleden behoren? Van de Ven verwacht dat situatie daardoor enorm zou verbeteren, maar in bepaalde gewilde steden blijven er tekorten. ‘In het model houden de onderzoekers rekening met een tekort van 2 procent.’ Momenteel kampen de corporaties met een tekort van 3,8 tot 4 procent.

Garanties zijn er niet, maar Van de Ven denkt dat de noodzakelijke financieringsruimte er zal komen: ‘Drie ministeries hebben het onderzoek laten uitvoeren en de hele Tweede Kamer heeft zijn handtekening gezet onder de motie-Ronnes, die om dit onderzoek vroeg. Ook de VVD heeft getekend. Het draagvlak voor de heffing is volgens ons echt verdwenen.’

Nepsites maken misbruik van woningnood huurhuis

23 juli 2020

Online op zoek naar een nieuwe huurwoning? Wees op je hoede voor schimmige websites. Mellon.nu -en tientallen andere websites- maken misbruik van de woningnood en laten je inschrijfgeld betalen om te kunnen reageren op woningen die niet bestaan.

Je ziet op Facebook een advertentie voorbijkomen waarin een fantastische huurwoning wordt aangeboden voor een zeer schappelijke prijs. Te mooi om waar te zijn denk je? Dat is helaas ook zo.

Zoveelste nepsite van zelfde bedrijf

De redactie van het tv-programma Opgelicht deed deze week onderzoek naar verhuurplatform Mellon.nu(externe link). Volgens de redactie van Opgelicht gaat het hier om de zoveelste nepsite die te linken valt aan een bedrijf waar zij vorig jaar nog een item over uitzonden.

Woningen bestaan niet

Het bedrijf achter Mellon.nu koopt op Facebook gesponsorde advertentieruimte. Wie doorklikt op zo’n gesponsorde advertentie komt op een gelikt uitziende site die probeert om je een premiumaccount van €24,95 aan te smeren om op nepaanbod te kunnen reageren. De woningen waar je op reageert bestaan niet. Je betaalt dit inschrijfgeld dus voor niets.

Tientallen sites die hetzelfde proberen

Mellon.nu is niet de enige die op deze manier te werk gaat. Ook op het Meldpunt Commerciële Verhuurders van de Woonbond kwamen verhalen binnen van woningzoekenden die inschrijfgeld betaalden op sites en Facebookpagina’s die met nepaanbod adverteren. En ook ergere vormen van oplichting komen voor.

Ook opgelicht?

Ben je ook opgelicht door Mellon.nu of een vergelijkbare nepsite? Je kunt meerdere dingen doen:

Lees ook ons artikel Laat je niet oplichten bij het zoeken naar woonruimte.

Aan de slag met huisvesting en zorg voor senioren

Door onder meer ‘gebrek aan visie, daadkracht en samenwerking’ komt de woningbouw voor senioren nog steeds onvoldoende van de grond. Dat zeggen ouderenorganisaties ANBO en ActiZ. Ze bepleiten dat alle gemeenten een integrale woon- en leefvisie voor ouderen ontwikkelen met daarin concrete plannen en lanceren daarvoor een online toolkit.

Er is grote behoefte aan meer seniorenwoningen, zo schrijven ouderenorganisatie ANBO en ActiZ. Volgens hen komt de woningbouw voor ouderen binnen veel gemeenten nog steeds onvoldoende van de grond. ‘Terwijl er op dit moment al 80.000 extra seniorenwoningen nodig zijn.’ Volgens de organisaties hebben veel gemeenten op dit moment beperkt zicht op wat er nodig is. Ze maakten daarvoor een woonopgave per gemeente.

Woonleefvisie ontwikkelen

Liane de Haan, directeur-bestuurder van ANBO pleit ervoor dat wethouders ruimtelijke ordening, wonen en sociaal domein de handen ineen slaan om met elkaar een woonleefvisie te ontwikkelen. ‘Helaas zien we dat veel gemeenten geen inzicht hebben in hoeveel seniorenwoningen er nu en over twintig jaar nodig zijn. Bovendien kijken veel wethouders naar hun eigen portefeuille en te weinig naar het collectieve publieke belang. Er is nog onvoldoende besef van de urgentie en welk aanbod nodig is, terwijl we weten dat investeren in seniorenwoningen ervoor zorgt dat er minder zorg nodig is.’

Online tools

De ouderenorganisaties roepen gemeenten op in actie te komen en lanceerden een online toolkitwaarmee onder meer gemeenteraden en wethouders concreet voor seniorenhuisvesting aan de slag kunnen. Met onder meer voorbeeldvragen voor de raadsvergadering en kant-en-klare brieven en moties waar alleen de gemeentenaam nog ingevuld hoeft te worden. Ook bevat de kit gegevens uit het woonopgaveonderzoek van ANBO en ActiZ.

Woonzorgconcepten

Naar aanleiding daarvan riepen ze in november vorig jaar al op om met spoed nieuwe woonzorgconcepten voor ouderen te ontwikkelen. En vorige maand publiceerden de organisaties het witboek Ouderen, zorg en wonen. De boodschap: ‘Wonen en zorg voor ouderen moet snel anders. De huidige situatie en de toekomstige ontwikkelingen vragen om ingrijpen van de landelijke politiek en om acties van publieke en private partijen op lokaal en regionaal niveau.’ Waarbij het nadrukkelijk niet de bedoeling is om terug te gaan naar de verzorgingstehuizen.

Oud en Zelfstandig in 2030

In januari was er volop aandacht voor het onderwerp, onder meer met de start van de Taskforce Wonen en Zorg en het advies Oud en Zelfstandig in 2030 van de commissie onder leiding van Wouter Bos. Op dat advies kwam veel kritiek. Naar aanleiding

is het aangepast en werd vorige week

. Ook zijn de ervaringen in én met de zorg tijdens de coronacrisis hierin verwerkt. De commissie vat haar advies samen in een paar hoofdboodschappen. Waren dat er in januari drie, nu zijn het er vier: ‘ga (ver)bouwen, ga digitaal, ga samenwerken en, leer van de coronacrisis en behoud het goede’.

Langer thuis

Minister De Jonge van Volksgezondheid

dat hij het advies in zijn integrale visie op ouderenzorg meeneemt. ‘Onvermijdelijk zullen dan de grenzen van het huidige stelsel van zorg en ondersteuning in het vizier komen. Een deel van de aanbevelingen gaat al over die grenzen heen. Bijvoorbeeld te overwegen alle zorg en ondersteuning aan zelfstandig wonende ouderen uit de Wlz te schrappen en deze uitsluitend te leveren vanuit de Zvw en de Wmo.’ In het najaar komt De Jonge met een opzet van zijn visie. Om ouderen ‘langer en beter thuis te laten wonen’ werd twee jaar geleden het programma Langer Thuis gelanceerd.

Alleenstaanden buitenspel voor een betaalbaar huurhuis

Als het aan het kabinet ligt komen 140.000 woningzoekenden niet langer in aanmerking voor een betaalbaar huurhuis, terwijl ze met hun inkomen nauwelijks een alternatief hebben. Dat is volgens Aedes en de Woonbond het gevolg van het verlagen van de toewijzingsgrens voor alleenstaanden naar 35.938 euro. Minister Ollongren stuurde hierover gisteren een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer.

Aedes en de Woonbond maken zich ernstig zorgen over een grote groep woningzoekenden: ‘Er is woningnood, deze mensen staan vaak al jaren op de wachtlijst. Starters en senioren hebben met deze nieuwe regels geen enkele kans meer op een betaalbaar huis. Voor een sociale huurwoning komen alleenstaanden niet meer in aanmerking, middenhuur is er nauwelijks en voor dure vrijesectorhuur en koop verdienen ze te weinig. In een periode dat mensen al onzeker zijn over hun inkomen, zorgt het kabinet voor nog meer onzekerheid over een eigen thuis en ontneemt het nog eens 140.000 mensen het zicht daarop.’

Eerlijke inkomensgrenzen

In plaats van de twee inkomensgrenzen die minister Ollongren voorstelt, willen de vertegenwoordigers van woningcorporaties en huurders drie inkomensgrenzen voor woningzoekenden: voor alleenstaanden tot 39.000 euro, voor tweepersoonshuishoudens tot 43.000 euro en voor (grote) gezinnen tot 53.000 euro.

Minister Ollongren verlaagt echter de inkomensgrens voor alleenstaanden van 39.000 naar 35.938 euro en houdt vast aan een grens van 43.126 euro voor gezinnen. Ook grote gezinnen komen daardoor in de problemen; verdienen ze net iets meer – een laag middeninkomen – dan vallen ze al buiten de boot.

‘Logisch dat het kabinet de inkomensgrenzen koppelt aan de grootte van het huishouden. Maar doe het dan op een eerlijke manier. Zodat zoveel mogelijk woningzoekenden aan een huis kunnen komen’, aldus Aedes en de Woonbond.

Inkomensgrenzen toegang sociale huur
Wetsvoorstel Voorstel Aedes en Woonbond
Alleenstaanden €35.938,- €39.000,-
Tweepersoonshuishoudens €43.126,- €43.000,-
Drie of meer €43.126,- €53.000,-

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Het wetsvoorstel zorgt er ook voor dat middeninkomens die al in een sociale huurwoning wonen, meer huurverhoging kunnen krijgen. Afhankelijk van huishoudgrootte en inkomen kan het elk jaar gaan om maximaal 50 of 100 euro per maand; huurders en corporaties vinden deze bedragen te hoog.

Debat

De Tweede Kamer debatteert na het zomerreces met minister Ollongren over het wetsvoorstel Huur- en inkomensgrenzen. Ook individuele huurders, IVBN en VNG spraken zich eerder uit tegen de verlaging van de inkomensgrens voor alleenstaanden. Aedes en de Woonbond: ‘Het signaal van de samenleving is: doe dit niet. Daar kunnen de minister en de Kamer niet omheen.’

Melden

Woningzoekenden en huurders die door de schuivende inkomensgrenzen in de problemen komen kunnen een melding doen op het Meldpunt Huuralarm. Die meldingen gebruiken wij in onze lobby richting de Kamer.

7 juli 2020
‘Alleenstaanden buitenspel voor een betaalbaar huurhuis’

Als het aan het kabinet ligt komen 140.000 woningzoekenden niet langer in aanmerking voor een betaalbaar huurhuis, terwijl ze met hun inkomen nauwelijks een alternatief hebben. Dat is volgens Aedes en de Woonbond het gevolg van het verlagen van de toewijzingsgrens voor alleenstaanden naar 35.938 euro. Minister Ollongren stuurde hierover maandagavond een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer.

Aedes en de Woonbond maken zich ernstig zorgen over een grote groep woningzoekenden: ‘Er is woningnood, deze mensen staan vaak al jaren op de wachtlijst. Starters en senioren hebben met deze nieuwe regels geen enkele kans meer op een betaalbaar huis. Voor een sociale huurwoning komen alleenstaanden niet meer in aanmerking, middenhuur is er nauwelijks en voor dure vrijesectorhuur en koop verdienen ze te weinig. In een periode dat mensen al onzeker zijn over hun inkomen, zorgt het kabinet voor nog meer onzekerheid over een eigen thuis en ontneemt het nog eens 140.000 mensen het zicht daarop.’

Eerlijke inkomensgrenzen
In plaats van de twee inkomensgrenzen die minister Ollongren voorstelt, willen de vertegenwoordigers van woningcorporaties en huurders drie inkomensgrenzen voor woningzoekenden: voor alleenstaanden tot 39.000 euro, voor tweepersoonshuishoudens tot 43.000 euro en voor (grote) gezinnen tot 53.000 euro.

Minister Ollongren verlaagt echter de inkomensgrens voor alleenstaanden van 39.000 naar 35.938 euro en houdt vast aan een grens van 43.126 euro voor gezinnen. Ook grote gezinnen komen daardoor in de problemen; verdienen ze net iets meer – een laag middeninkomen – dan vallen ze al buiten de boot.

‘Logisch dat het kabinet de inkomensgrenzen koppelt aan de grootte van het huishouden. Maar doe het dan op een eerlijke manier. Zodat zoveel mogelijk woningzoekenden aan een huis kunnen komen’, aldus Aedes en de Woonbond.

Wetsvoorstel Voorstel Aedes en Woonbond
Alleenstaanden 35.938 39.000
Tweepersoons 43.126 43.000
Gezinnen (3+) 43.126 53.000

Inkomensafhankelijke huurverhoging
Het wetsvoorstel zorgt er ook voor dat middeninkomens die al in een sociale huurwoning wonen, meer huurverhoging kunnen krijgen. Afhankelijk van huishoudgrootte en inkomen kan het elk jaar gaan om maximaal 50 of 100 euro per maand; huurders en corporaties vinden deze bedragen te hoog.

Debat
De Tweede Kamer debatteert na het zomerreces met minister Ollongren over het wetsvoorstel Huur- en inkomensgrenzen. Ook individuele huurders, IVBN en VNG spraken zich eerder uit tegen de verlaging van de inkomensgrens voor alleenstaanden. Aedes en de Woonbond: ‘Het signaal van de samenleving is: doe dit niet. Daar kunnen de minister en de Kamer niet omheen.’

Noot voor de redactie
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:
Persvoorlichting Aedes vereniging van woningcorporaties: 06-53409967
Persvoorlichting Woonbond: 06-30329497
Aedes vereniging van woningcorporaties
Koningin Julianaplein 10, 2595 AA Den Haag; Postbus 93121, 2509 AC Den Haag
Telefoon +31 88 233 37 00; Fax +31 88 233 37 11
E-mail aedes@aedes.nl Website www.aedes.nl

Onderzoek ministeries: structureel onvoldoende geld voor bouw en verduurzaming sociale huurwoningen 

juli 2020

Aedes: ‘Nog veel groter tekort betaalbare huurwoningen onvermijdelijk’
Genoeg betaalbare woningen bijbouwen, zorgen dat wijken niet achteruitgaan, onze huizen verduurzamen. Allemaal hard nodig en daar zijn woningcorporaties voor, maar het lukt nu al niet meer. En nu bevestigen drie ministeries dat corporaties er al over een paar jaar onvoldoende geld voor hebben. De Nederlandse sociale woningbouw is in gevaar. Nogal een heftige boodschap voor woningzoekenden en huurders. En een stevig signaal aan de politiek. Waar moeten al die mensen dan wonen?’ Dat zegt waarnemend Aedes-voorzitter Tonny van de Ven in reactie op het onderzoek naar de financiële mogelijkheden van woningcorporaties.De conclusie van het onderzoek, dat is uitgevoerd in opdracht van de ministeries van BZK, EZK, Financiën en branchevereniging Aedes, is ondubbelzinnig. Een aantal woningcorporaties heeft al binnen vijf jaar onvoldoende geld om genoeg sociale huurwoningen te bouwen. Ook de verduurzaming van hun huizen is niet haalbaar. En de situatie wordt nijpender: er komen snel steeds meer corporaties in problemen. Zelfs als ze allemaal financieel tot het uiterste gaan, komen ze samen tot 2035 zo’n 30 miljard tekort om te doen wat hard nodig is. Er worden 125.000 sociale huurwoningen te weinig bijgebouwd en 50.000 huizen kunnen nog niet worden verduurzaamd. De problemen zijn structureel, als er niets gebeurt lopen de tekorten daarna nog veel verder op. Onder die conclusies staan niet alleen de handtekeningen van Aedes, maar ook die van drie ministers.

Sociale huursector langzaam maar zeker afgebroken
Waarnemend Aedes-voorzitter Van de Ven: ‘Er wachten vandaag al veel te veel mensen op een betaalbaar huis. En als je geld over vijf jaar op is, kun je vandaag geen plannen maken voor huizen terwijl je weet dat mensen erop wachten. Frustrerend, we doen mensen tekort, die op ons moeten kunnen rekenen. Gezinnen met lagere inkomens. Studenten en starters die te lang bij hun ouders moeten wonen of een huis moeten delen. Ouderen die naar een aangepaste woning willen. Om hen gaat het. We vinden in Nederland dat iedereen in een goed en betaalbaar huis moet kunnen wonen. Maar dat lukt niet meer. Onze unieke sociale huursector wordt langzaam maar zeker afgebroken. Laten we dat gebeuren?’

Inkomsten en kosten uit balans
Ook over de oorzaken is het rapport helder. De investeringen van corporaties in nieuwbouw en verduurzaming zijn maatschappelijk cruciaal. Financieel leveren ze echter weinig op of er moet geld bij. De kosten stijgen harder dan de inkomsten, de huren van bewoners. Woningonderhoud en nieuwbouw worden steeds duurder. En corporaties zijn de laatste jaren steeds meer belasting gaan betalen. Met als grootste boosdoener de verhuurderheffing, die de sociale huursector inmiddels 10 miljard euro gekost heeft.

Politieke keuze voor goed wonen
Tonny van de Ven: ‘Voordat de heffing ingevoerd werd, konden corporaties doen wat er nodig was. Maar die gaat nu rechtstreeks ten koste van onze investeringen. Terwijl die hard nodig zijn voor de mensen die op een huis wachten. Onze huren verhogen is geen optie, betaalbare huizen, daar zijn we juist voor. We sloten niet voor niks een Sociaal Huurakkoord met huurders. Het onderzoek laat zien dat ons financiële model niet meer houdbaar is en dat terugdraaien van die extra belastingen het snelst en meest helpt. Het probleem is structureel en vraagt om een structurele oplossing. Om een politieke keuze: hoe belangrijk vind je het dat iedereen in Nederland goed kan wonen? Het is tijd om kleur te bekennen. Voor veel woningzoekenden is het allang 12 uur geweest.’

Snel knopen doorhakken
Wat Aedes betreft wordt het onderzoek daarom gevolgd door een onafhankelijke commissie onder leiding van een voorzitter met gezag in de politieke arena. Zo’n commissie moet concrete voorstellen formuleren over maatregelen om het probleem aan te pakken. Wat Aedes betreft moet zo’n commissie snel aan de slag: het probleem is urgent en het volgend kabinet zal knopen door moeten hakken. Dat moet al beginnen bij het opstellen van het volgend regeerakkoord.

Download overzicht belangrijkste conclusies
Download infographic Opgaven en Middelen

Woningvoorraad kan veel beter benut worden met doorstroming

Foto: Boompjestorens in Rotterdam, door Team V Architecten. Dit soort appartementen zijn aantrekkelijk voor ouderen.

Dataonderzoek toont grote ruimtelijke verschillen tussen wie ‘te ruim’ en wie ‘te krap’ woont

Woningvoorraad kan veel beter benut worden met doorstroming

Terwijl we kampen met een groot woningtekort, staan heel veel zolders en kamers leeg. Met name zogenaamde empty nesters en senioren wonen opvallend ruim, laat dataonderzoek van Springco Urban Analytics zien. Hoog tijd dus voor een bouwbeleid gericht op het beter benutten van woonruimte, menen onderzoekers Gert Jan Hagen en Cyril Crutzen. Beter benutten is duurzamer, vraagt een mindere opoffering van groene ruimten, leidt tot een betere betaalbaarheid van woningen, stimuleert de doorstroming en verhoogt de snelheid waarmee het woningtekort kan worden ingelopen.

Door Cyril Crutzen en Gert Jan Hagen, Springco Urban Analytics. Beeld: Springco Urban Analytics. Dit is een ingekorte versie van het uitgebreide onderzoeksverslag in ROm 6, juni 2020. ROm is gratis voor ambtenaren in het domein van de fysieke leefruimte. Word nu abonnee.

Het is logisch dat de extra oppervlakte per extra persoon in een huishouden afneemt naarmate het aantal personen toeneemt. Een woonkamer, keuken en een douche heeft iedereen nodig, ongeacht of je alleen bent, of drie kinderen hebt. Buiten deze vaste ruimtes van iedere woning is het in onze samenleving gebruikelijk dat ieder lid van een huishouden een eigen kamer heeft. Het is interessant om in de data te kijken hoeveel extra ruimte iedere extra persoon gemiddeld krijgt. Met extra ruimte bedoelen we een extra kamer, extra vierkante meters voor de woonkamer, de opslag van spullen, of een extra douche. We zien in de data dat iedere extra persoon tussen de 20 en 25 vierkante meter ‘persoonlijke’ ruimte krijgt. Wanneer we dit als uitgangspunt gebruiken en de mediane oppervlakte van een woning voor een driepersoonshuishouden als norm hanteren (vijftig procent van de oppervlakten liggen onder de mediaan en vijftig procent erboven), dan krijgen we de volgende reeks.

Personen 1 2 3 4 5 6
Mediane oppervlakte 65 88 111 131 156 180
Categorie waarin men
passend woont
33-67 76-100 100-120 120-144 144-168 168+

Bron: EDM, BAG 2020

Vanuit de mediane maat voor het woonoppervlak per omvang van het huishouden, bepalen we de categorieën waarin men passend woont. We hebben gekozen voor het middelpunt tussen de opvolgende mediane oppervlaktes. Een eenpersoonshuishouden woont dan passend tussen 33 en 76 m2, een tweepersoonshuishouden tussen 76 en 100 m2 enzovoort. In ons meetsysteem woont een driepersoonshuishouden te ruim boven 120 m2, en te krap onder 100 m2. Voor het gemak doen we alsof dit een strenge regel is en categoriseren we ieder huishouden dan of ze te klein, passend of te groot wonen. Er kan oneindig worden gediscussieerd of deze maat goed is of niet, maar het zijn resultaten die voorkomen uit de bestaande woonpraktijk in Nederland en vervolgens ruim genomen zijn. We nemen ook aan dat een kind evenveel extra ruimte krijgt als een volwassene.

De ruimte in de woningvoorraad zit bij empty nesters en senioren

Wanneer we het woonoppervlak afzetten tegen de leeftijd van huishoudens, dan zien we twee opvallende patronen (afbeelding 1). Ten eerste zien we een enorme piek aan te groot wonende huishoudens in de categorie boven 50 jaar. Dit is te verklaren door het feit dat deze empty nesters vroeger wel de ruimte nodig hadden om het gezin te onderhouden, maar nu de kinderen het huis uit zijn, feitelijk ‘te ruim’ wonen. Bovendien zijn hun woonlasten relatief laag omdat het koophuis vaak goeddeels is afgelost. Ten tweede zien we dat de groep tussen 35 en 50 jaar, huishoudens die veelal in de gezinsfase zitten, vaak te klein woont. Dit wordt extra knellend nu we zien dat als gevolg van de coronacrisis meer mensen vaker thuis zullen werken.

(Tekst loopt verder onder de afbeelding)

Afbeelding 1: woonoppervlak en leeftijd huishoudens. Bron: EDM, BAG 2020

Verschillen in de stad

Rekenkundig is het overschot bij de een en het tekort bij de ander gemakkelijk op te lossen. In de praktijk is dat een stuk lastiger. Er staan allerlei wetten in de weg en praktische bezwaren die eraan bijdragen dat de doorstroming moeilijk tot stand komt. Een groot huis is fijn voor als de (klein)kinderen komen logeren. Beter wat ruimte te veel, dan te weinig. Ouderen die ruim in een sociale huurwoning wonen en inmiddels een hoger inkomen hebben, kunnen alleen doorverhuizen op straffe van een aanzienlijke prijsverhoging. Empty nesters in een koophuis hebben die vaak afbetaald en betalen ‘gevoelsmatig’ weinig aan hun woning. Een nieuwe woning is in hun perceptie vaak te duur. Dus blijven ze zitten. Er is bij beleidsmakers en ontwikkelaars vaak onvoldoende voeling bij de woonwensen van senioren. De woningen waar behoefte aan bestaat worden dan niet gebouwd.

(Tekst loopt verder onder de afbeelding)

Afbeelding 2: benutting van de woonruimte in Eindhoven. Eengezinswoningen in het platte vlak vallen meer op dan appartementen. Omdat eengezinswoningen vaker ‘te ruim’ worden bewoond, wordt dit segment visueel overbelicht. Bron: EDM, BAG 2020

De analyse per stad laat opmerkelijke verschillen zien wat betreft benutting van de woonruimte. In Rotterdam woont slechts 35 procent van de huishoudens te ruim, terwijl dit aantal in Eindhoven 63 procent is. Rotterdam is een stad met relatief veel hoogbouw, terwijl Eindhoven meer laagbouw heeft. Wat dat in de praktijk betekent voor Eindhoven zien we duidelijk op de kaart. In Eindhoven wonen veel meer huishoudens te ‘ruim’. In het centrum en rondom het station wordt nog wel passend gewoond, maar over de hele linie heeft Eindhoven veel vierkante meters woning voor zijn inwoners ter beschikking. Eindhoven is ook een stad met relatief weinig appartementen en meer grotere eengezinswoningen. In de wijken rond het centrum is het verschil in ieder geval dag en nacht vergeleken met Rotterdam.

Regionale verschillen

Wat als de woningen in een gemeente slim worden herverdeeld? Hoeveel vierkante meter heeft een gemeente dan over? In een tijd van oplopende schaarste en een grote maatschappelijke vraag naar duurzaamheid vormt de doelmatigheid van het gebruik van de woningvoorraad een thema dat erg belangrijk wordt. Hoe beter de benutting, hoe lager de verspilling. We hebben daarom een liniaal gemaakt waarop je per gemeente of regio kunt aflezen hoe de gebouwde woonruimte eigenlijk wordt benut. De formule voor deze schaal is:

Het tekort is uitgedrukt als het verschil tussen het oppervlak van de woning en de minimumgrens voor het betreffende huishouden. Het overschot is gemeten als het verschil tussen het oppervlak van de woning en de maximumgrens voor een bepaald huishouden. Dit zijn – nogmaals – ruime grenzen. Voor heel Nederland bedraagt de benutting van de woningvoorraad 82 procent, oftewel: er is theoretisch gezien ruimte voor 3 miljoen meer inwoners zonder dat we woonruimte extra zouden hoeven bij te bouwen.

(Tekst loopt verder onder de afbeelding)

Afbeelding 3: benutting van de woonruimte per gemeente in Nederland. Bron: EDM, BAG 2020

Een score van 100 procent betekent dat er evenveel tekorten als overschotten zijn en dat deze elkaar zouden kunnen opheffen. In de praktijk is een benutting van 100 procent niet haalbaar. Er is een bepaald percentage frictieleegstand nodig om de markt te laten functioneren en steeds vaker is sprake van samengestelde huishoudens, waarbij kinderen een deel van de week bij de ene ouder verblijven en een deel van de week bij de andere ouder. Omwille van de eenvoud zijn deze factoren niet in het model verwerkt. In afbeelding 3 is te zien hoe elke gemeente scoort en hoe het patroon in Nederland eruitziet.

Buiten de Randstad is de benutting van de woningvoorraad aanzienlijk lager

In de Randstad wordt de woonruimte beter dan gemiddeld benut. In de grote steden is de efficiëntie nog hoger. Amsterdam – de stad met de grootste druk op de woningmarkt, hogere prijzen en dientengevolge een druk op het woonoppervlak – laat de hoogste score zien. Dat is ook logisch, want in een stad deel je voorzieningen (terrassen, horeca, parken) in plaats van dat je die zelf hebt. Er zijn in deze gemeente ongeveer evenveel tekorten als overschotten. Buiten de Randstad is de benutting van de woningvoorraad aanzienlijk lager. Enkele kleine gemeenten scoren daarentegen opvallend hoog, zoals Urk, Alblasserdam en Scherpenzeel. Deze gemeenten hebben grotere huishoudens en een woningvoorraad met veel kleine, goedkope woningen met een hogere benutting tot gevolg. Bij de gemeenten die het laagst scoren op de benuttingsliniaal, zien we bijvoorbeeld de miljonairsgemeente Rozendaal, maar ook landelijker gemeenten zoals Hulst en Renkum.

Tekorten in Amsterdam laten zich niet compenseren door overschotten in Limburg. De woningmarkt is opgedeeld in regionale markten. De benutting dient daarom vooral per regio te worden bekeken. Afbeelding 3 laat zien dat iedere regio een behoorlijke mate van differentiatie in benutting heeft. De grote steden zijn omringd door gemeenten met een lagere benutting (Haarlemmermeer, Alphen a/d Rijn, Hoeksche Waard, Nieuwegein). Dit biedt kansen voor een betere benutting op regionale schaal.

Overmaat

In Nederland wonen veel mensen ruim. Je zou kunnen zeggen: het is aan de mensen zelf om daarvan iets te vinden. In dit artikel spreken we daarom niet zozeer over een onderliggende normatiek, maar over feitelijk consumentengedrag. We zien welke woonoppervlaktes in de praktijk door de Nederlandse huishoudens worden gebruikt. En dan kunnen we niet anders dan concluderen dat er sprake is van een hoge ‘verborgen’ leegstand. Een groot deel van het onbenutte woonoppervlak ligt bij de groep empty nesters. Deze leeftijdsgroep is als gevolg van de naoorlogse geboortegolf in het laatste decennium enorm in volume gestegen en stijgt nog verder. Tevens heeft deze groep zich als gevolg van de welvaartsontwikkeling gedurende hun levensloop steeds in wooncomfort kunnen verbeteren. In de provincie Zuid-Holland zagen we dat ongeveer een derde van deze huishoudens wil verhuizen. Een variëteit aan woonvormen kan hen verleiden: van een stadsappartement tot aan een klein huis in een dorp of landelijk gebied. Het inzetten van het bouw- en woonbeleid op maatregelen om deze groep door te laten stromen, zou weleens een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan het sneller oplossen van het woningtekort in Nederland. Beter benutten is soms slimmer dan meer bouwen.

Het volgende deel van dit onderzoek gaat in op de vraag welke motieven leven onder de groep empty nesters en welke woningen we moeten bouwen om beter in hun woonbehoefte te voorzien.

Woningnood is toegenomen ondanks bouw van 30.000 huizen

Nieuwbouw in de Houthavens                                                                                                          BEELD EVA PLEVIER

De groeiende woningnood is vooral veroorzaakt door de enorme instroom van buitenlandse werknemers. Die was veel groter dan verwacht, zo blijkt uit het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam. De instroom is groter dan de uitstroom, al is vooral het aantal vertrekkende gezinnen naar een plek buiten de regio toegenomen, met een kwart tot 1700.

Ook binnen de regio verhuisden gezinnen. Vanuit Amsterdam vertrokken 900 gezinnen naar een gemeente in de buurt, zoals Amstelveen of Haarlem. De belangrijkste reden om te verhuizen is dat mensen rustiger en betaalbaar willen wonen.

Half miljoen euro

De huizenprijzen zijn flink gestegen. Nieuwe huurders betalen in de vrije sector gemiddeld 1290 euro per maand aan kale huur. Dat is 223 euro meer dan zittende huurders. Dit betekent dat de verhuurders de prijs flink omhoog doen na een verhuizing. De gemiddelde verkoopprijs van een huis nadert in Amsterdam de half miljoen. In Gooise Meren en Amstelveen ligt de prijs al boven de vijf ton en in Haarlem op ruim vier ton. In Zaanstad ligt de verkoopprijs iets onder de drie ton.

Corona verlicht woningnood

De coronacrisis zal effect hebben op de huizenmarkt en de woningnood enigszins verlichten, maar niet wegnemen. Sinds de uitbraak van de pandemie is de Amsterdamse bevolking gekrompen, doordat expats en internationale studenten thuis blijven. De Metropoolregio verwacht dat de vraag naar een woning in groot-Amsterdam evenwel groot blijft.

Verzet tegen ‘asociale’ huurverhoging neemt toe

Verzet tegen ‘asociale’ huurverhoging door corporaties neemt toe
Duizenden Amsterdamse huurders eisen een tijdelijke stop op huurverhogingen. Door corona hebben veel mensen minder inkomsten. Minister Ollongren voelt niets voor een bevriezing.

Uit het Parool | Michiel Couzy | mei 2020

 

 

Mariël van den Bos is fluitiste bij het Metropole Orkest en vult haar salaris aan met muziekles en optredens. Door de coronacrisis is dit allemaal stilgevallen en is haar inkomen met zeker 35 procent gedaald. Maar de huur van haar corporatie­woning in Oost gaat per 1 juli met 6,2 procent omhoog. Dat scheelt enkele tientjes per maand, die ze nu niet kan missen. “Ik heb moeite om rond te komen,” zegt ze.

Yuri Vriesema is zelfstandig copywriter en krijgt door de crisis geen nieuwe opdrachten meer. Zijn huur gaat 4 procent omhoog. “Dat is 30 euro per maand. Op zich is dat nog wel te rege­len, maar ik vind het asociaal dat corporaties enkele weken na de lockdown de huren verhogen.”

Bij de Woonbond komen honderden telefoontjes binnen over de aanstaande huurverhogingen in coronatijd. “Mensen maken zich ongelooflijk veel zorgen,” zegt de woordvoerder.

Het gaat om huurders in zowel de vrije sector als bij corporaties. Corporaties mogen de huren gemiddeld met 3,1 procent verhogen, met uitschieters naar boven en naar beneden. Voor particuliere verhuurders geldt slechts het moreel appèl dat minister Kajsa Ollongren heeft gedaan om rekening te houden met de economische crisis. Zij zal wel een wet indienen voor een maximale huurstijging in de vrije sector in de toekomst: de inflatie plus 2,5 procent.

De vertegenwoordigers van huurders in de particuliere sector hebben verhuurders in een open brief gevraagd dit jaar geen verhoging door te voeren. Ook sociale huurders verenigen zich. Amsterdamse bewonerscommissies hebben namens duizenden huurders bij de corporaties geëist de aangekondigde huurverhogingen in te trekken. “Door corona is het armoede troef,” zegt Hanneke van Gent van bewonerscommissie 1013, die het initiatief heeft genomen. “Veel huurders hebben tijdelijke contracten of zijn zzp’er en hebben geen inkomen meer.” Huurdersvereniging Arcade, die de huurders van corporatie De Key vertegenwoordigt, heeft de oproep omarmd.

Coulance, maar wel betalen
Corporaties hebben besloten de huurstijging onverkort door te voeren. Egbert de Vries, directeur van de Amsterdamse koepelorganisatie AFWC, wijst erop dat veel huurders pensioen of cao-loon ontvangen en er niet op achteruitgaan. De corporaties gaan wel coulant om met huurders die in de problemen komen, al moet de huur uiteindelijk worden betaald. Vastgoedbelang, dat particuliere verhuurders vertegenwoordigt, zegt dat diverse leden de huren dit jaar niet of gematigd laten stijgen, of pas later innen.

Huurders hebben hun hoop gevestigd op een motie van SP-senator Tiny Kox, die minister ­Ollongren verzoekt een huurstop per noodmaatregel af te dwingen. Deze motie is aangenomen door de Eerste Kamer. Maar Ollongren voelt niets voor een huurbevriezing, omdat verhuurders dan minder kunnen investeren in bijvoorbeeld duurzaamheid. Wel gaat ze belemmeringen wegnemen voor corporaties om een tijdelijke huurkorting te geven.

Excessief hoog
SP-senator Kox is teleurgesteld dat de minister zijn motie niet uitvoert, net als zijn partijgenoot Laurens Ivens, wethouder in Amsterdam. “Ze maakt niet de beste beurt bij huurders in zwaar weer,” zegt Ivens. De maximale huurstijging van inflatie plus 2,5 procent vindt hij een ‘loze maatregel’. De inflatie kwam vorig jaar uit op 2,6 procent en dit betekent dat de huren met 5,1 procent mogen stijgen. Bovendien: als een bewoner plaatsmaakt voor een nieuwe huurder, kan de verhuurder een fikse verhoging doorvoeren en die benadeelt vooral starters. “Excessief hoge ­huren vragen kan nog steeds.”

Wisselend beeld huurverhoging

Veel huurders kijken vanuit de onzekere situatie door de Coronacrisis met een schuin oog naar de aankomende huurverhoging. Die gaat bij de ene verhuurder onveranderd door, bij de andere maken ze pas op de plaats.

Bij corporaties ligt de gemiddelde huurverhoging dit jaar op 2,5%, blijkt uit cijfers van corporatiekoepel Aedes. Net onder inflatie.

Uitstel huurverhoging

Diverse corporaties kiezen vanwege de Coronacrisis voor uitstel van de jaarlijkse huurverhoging. Zoals Wooncompagnie, Woonstichting Den Helder,  HW wonen, De Goede Woning, Woonmensen, Ons Huis, Woonbedrijf ieder1, Rentree, Veluwonen, IJsseldal Wone, De Marken en Deltawonen.

Huurakkoord dempt huurstijging bij woningcorporaties

Veel corporaties verhogen de huren wel. Eind 2018 sloten we een Sociaal Huurakkoord met corporaties, waardoor de ruimte om de huur te verhogen werd beperkt. Dit heeft geleid tot een huurverhoging die gemiddeld onder inflatie ligt. Aangezien verhuurders de prijzen van sociale huurwoningen wettelijk met 5,1% of 6,6% konden laten stijgen, heeft het huurakkoord hier een duidelijk dempende werking gehad. Toch blijven de betaalbaarheidszorgen voor veel huurders groot. Dat blijkt ook wel uit de de hoge bezoekcijfers van onze online check voor huurverlaging een huurbevriezing.

Huurverlaging en huurbevriezing

In het Sociaal Huurakkoord is ook afgesproken dat huurders met een laag inkomen en hoge huur huurbevriezing of verlaging kunnen krijgen. De online check die de Woonbond hiervoor opstelde is in korte tijd duizenden keren bezocht.

Commerciële huursector

Bij veel commerciële aanbieders gaat de huurverhoging door. Zo verhoogt Vesteda de huurprijzen voor hun sociale woningen met inflatie (2,6%). Hun vrije sector woningen verhogen ze 1% boven de inflatie van februari/maart komt daarmee op 2,6/2,4%. Naar verluidt stelt Bouwinvest de huurverhoging wel uit.

Helft minder sociale huurwoningen door verhuurderheffing

Corporaties Woningcorporaties hebben door de verhuurheffing weinig middelen over om sociale huurwoningen te bouwen en te verduurzamen. Volgens onderzoek komen ze daarvoor jaarlijks bijna 1,7 miljard euro tekort.

Het aantal sociale huurwoningen is sinds 2013 met meer dan 110.000 gedaald naar iets meer dan 2 miljoen. 

Corporaties hadden twee keer zoveel sociale huurwoningen kunnen bouwen als de verhuurderheffing niet was ingesteld in 2013. Dat komt neer op meer dan 93.000 woningen die niet zijn gebouwd. In plaats daarvan betaalt de corporatiesector via deze belasting tussen 2013 en 2023 naar verwachting 16,7 miljard euro aan de staatskas.

Dat is een van de uitkomsten van een evaluatie van de verhuurderheffing in opdracht van corporatiekoepel Aedes, de Vereniging van Nederlandse Gemeente (VNG) en huurdersvereniging Woonbond. Het onderzoek, uitgevoerd door de onafhankelijke adviesbureaus Companen en Thésor, wordt vrijdag gepubliceerd.

Door de verhuurderheffing kunnen corporaties hun belangrijkste doelstellingen – het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen, het verduurzamen van hun woningaanbod en het betaalbaar houden van de huren – financieel niet realiseren, zegt Ruud Pijpers van Thésor, een van de auteurs. „Aan de ene kant zijn deze ambities ingegeven door overheidsbeleid, aan de andere kant zie je dat dezelfde overheid de inkomsten van corporaties waarmee deze ambities moeten worden gefinancieerd, afroomt.” Volgens het onderzoek komen corporaties jaarlijks bijna 1,7 miljard euro tekort voor deze investeringen.

Begrotingsgat dichten

De verhuurderheffing, een belasting over de WOZ-waarde van woningen voor verhuurders met meer dan vijftig huurwoningen in de sociale sector, werd in 2013 ingesteld. Destijds waren de belangrijkste doelen van de nieuwe belasting het dichten van het begrotingstekort en het terugdringen van het aantal scheefwoners in de sociale sector. Alleen het eerste doel is gehaald, zegt Pijpers. „Het was een crisismaatregel, maar die is nooit afgeschaft.” Intussen is de belastingopbrengst van de verhuurderheffing gegroeid van 63 miljoen euro in 2013 naar 1,7 miljard in 2019.

Toen de verhuurderheffing werd ingevoerd, mochten corporaties voortaan ook inkomensafhankelijke huurverhogingen doorvoeren. Zo konden ze deels de verhuurderheffing compenseren én wilde de overheid goedkoop scheefwonen – huren in de sociale sector met een te hoog inkomen – terugdringen. Maar hoewel het aantal scheefwoners in de periode 2012-2018 afnam van 26 naar 17 procent, was dat volgens Jeroen Lijzenga van Companen maar beperkt aan de verhuurderheffing te danken. „Goedkope scheefheid was daarvoor al aan het afnemen, door Europese regels uit 2011 die de toegang tot de sociale sector voor huishoudens met een hoger inkomen beperkten. En de inkomensafhankelijke huurverhoging werd in de praktijk minder vaak gebruikt om de verhuurderheffing te financieren.”

Sociale sector gekrompen

Waar de verhuurderheffing wel toe heeft geleid, is een verkleining van de sociale sector – een nadrukkelijke wens van toenmalig woonminister Stef Blok (VVD), die de belasting invoerde. Het aantal sociale huurwoningen is sinds 2013 met meer dan 110.000 gedaald naar iets meer dan 2 miljoen. De jaarlijkse nieuwbouwproductie van corporaties daalde van bijna 30.000 in 2013 naar 12.000 in 2018. Intussen liep het woningtekort op naar 315.000, zijn er door de daardoor sterk gestegen huizenprijzensteeds meer mensen in hun zoektocht naar een betaalbare woning aangewezen op de sociale sector, en nemen wachttijden voor sociale huurwoningen toe.

De onderzoekers keken ook of de belasting een gelijk speelveld heeft gecreëerd voor corporaties en andere (commerciële) verhuurders. Vroeger hadden corporaties nog voordeel van gunstige leenvoorwaarden, zegt Pijpers, maar dat voordeel is volledig verdwenen. „Door de verhuurderheffing, de vennootschapsbelasting en het beperken van de aftrekbare rentelasten is de belastingdruk voor corporaties nu hoger dan voor andere verhuurders.”

Het rapport van de brancheorganisaties loopt vooruit op de evaluatie van de verhuurderheffing door het ministerie van Binnenlandse Zaken, die naar verwachting in juni verschijnt. De corporatiesector klaagt al jaren over de verhuurderheffing, en krijgt de laatste tijd steeds meer bijval. Onlangs stemde een meerderheid van de Tweede Kamer voor een motie de belasting af te schaffen, om zo corporaties meer financiële armslag te geven voor investeringen in woningbouw.

 

Companen en Thesor

Effecten van de verhuurderheffing op het wonen in Nederland

 

Zie ook Persbericht Woonbond

Huurverhoging 2020-2021

Elk jaar overlegt Huurdersfederatie Alert met Eigen Haard over de jaarlijkse huuraanpassing.
Vaak komt het voorstel dat Eigen Haard doet voor de huuraanpassing niet overeen met wat Alert zou willen. Samen proberen we dan tot een compromis te komen.

De overheid heeft voor de huurverhoging van 2020 de volgende maximale percentages bepaald:
Bij huishoudens met een inkomen tot en met € 43.574,- stijgt de huur maximaal inflatie + 2,5%
(= 5,1%).
Bij huishoudens met een inkomen boven de € 43.754,- stijgt de huur met maximaal inflatie + 4% (=6,6%).
De inflatie is gesteld op 2,6%

Hieronder staat een overzicht met wat Eigen Haard oorspronkelijk wilde, wat Alert wilde en wat het resultaat is.

In eerste instantie hadden wij, na jaren van behoorlijke huurverhogingen, gevraagd om dit jaar niemand huurverhoging te geven. Helaas ging Eigen Haard hier niet in mee. Daarna kwam er een voorstel van Eigen Haard, waar we mee aan de gang zijn gegaan.

Hieronder staan de afspraken per inkomensgroep in tabellen. In deze tabellen is te zien wat Eigen Haard oorspronkelijk voorstelde, wat Alert wilde, en wat het resultaat was. Als de laatste kolom leeg is, dan heeft Eigen Haard het oorspronkelijk voorstel op dat punt niet aangepast.

Op een aantal punten kunnen wij ons prima vinden in het voorstel van Alert. Maar wij vinden ook dat er nog steeds groepen huishoudens zijn waarbij Eigen Haard de betaalbaarheid uit het oog verliest. Dit past niet bij sociale volkshuisvesting. Zeker niet voor een corporatie die hier financieel zeker ruimte voor zou moeten kunnen vinden.

Maatwerkregeling

– Huishoudens met een inkomen tot maximaal 120% bijstandsniveau krijgen een huur tot maximaal de aftoppingsgrenzen. Ligt de huur boven de aftoppingsgrens, dan wordt deze verlaagd naar de aftoppingsgrens

– Huishoudens met een inkomen toten met de huurtoeslaggrens en een huur hoger dan € 737,14 kunnen huurverlaging naar € 737,14 aanvragen.

– Huishoudens met een inkomen tot en met € 53,068,- en een huur hoger dan € 878,- kunnen een huurverlaging naar € 878, aanvragen.

– Huishoudens met een inkomen tot en met € 61.707,- en een huur hoger dan € 1.032,- kunnen een huurverlaging naar € 1.032,- aanvragen.

Coronacrisis

De coronacrisis treft ook het werk van woningcorporaties. De creativiteit en professionaliteit bij medewerkers van corporaties is groot. Improviserend en binnen de richtlijnen van kabinet en RIVM gaat veel van het werk door. Corporaties vinden elkaar snel om oplossingen en ervaringen te delen.

Aedes bundelt in dit dossier informatie, kennis en creatieve oplossingen van corporaties voor de aanpak van de coronacrisis. Heeft u goede voorbeelden? Mail deze naar het Coronateam van Aedes.

Iedere dag zijn er nieuwe aanvullingen op dit dossier. Wilt u hiervan op de hoogte blijven? Ga dan het dossier volgen. Dit kan via de groene knop rechtsboven.

Weekoverzicht Woonbondnieuws – 10/04/20

Check huurverlaging of huurbevriezing

10/04/20
Huurt u van een woningcorporatie en is uw huur hoog en uw inkomen laag? Met onze nieuwe online check kunt u controleren of u in aanmerking komt voor huurverlaging of huurbevriezing.
Lees meer »

Vergroot bouwimpuls en zorg voor voldoende betaalbare huurwoningen

10/04/20
Aedes en de Woonbond pleiten er samen bij de Tweede Kamer voor om meer te investeren in het aanjagen van de bouw van betaalbare huurwoningen via de geplande ‘bouwimpuls’ regeling. Ook moeten er meer garanties komen voor het bouwen van betaalbare huurwoningen.
Lees meer »

Ouderen wonen liefst zo lang mogelijk in eigen woning

09/04/20
Een ruime meerderheid van de zelfstandig wonende 55-plussers denkt dat hun woning op dit moment geschikt is om in te blijven wonen bij gezondheids- of ouderdomsklachten. Mocht hun huis in de toekomst (toch) niet geschikt blijken, dan willen de meeste senioren de woning liever aanpassen dan verhuizen.
Lees meer »

Spoedwet verlenging tijdelijke contracten naar Kamer gestuurd

07/04/20
Minister van Veldhoven voor Milieu en Wonen heeft gisteren het spoedwetsvoorstel voor tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten naar de Tweede Kamer gestuurd. De Woonbond heeft kritiek op de wet, die beëindiging van het huurcontract met het oog op sloopplannen of bij een huurachterstand toestaat.
Lees meer »

Controleer de huurverhoging

06/04/20
Veel huurders krijgen binnenkort een huurverhoging op de mat. De  jaarlijkse huurverhoging moet in de sociale huursector aan veel regels voldoen. Met de check van de Woonbond kun je controleren of je succesvol bezwaar kunt maken.
Lees meer »

Wat als huurders te duur wonen?

In het Sociaal Huurakkoord is afgesproken dat er specifiek maatwerk komt voor huurders die relatief te duur wonen. Aedes en de Woonbond hebben afspraken gemaakt over de invulling daarvan: wanneer kunnen huurders aanspraak maken op huurbevriezing of huurverlaging?

expert: Rob Ravestein
Belangenbehartiger Betaalbaarheid, Woningmarkt en Regio Noordwest bij Aedes

Ook is afgesproken dat lokaal de mogelijkheid blijft bestaan met huurdersorganisaties (en eventueel gemeenten) andere regelingen af te spreken. Bestaande regelingen kunnen blijven gelden.

Informeren van huurders

Voor corporaties is het van belang om huurders goed te informeren over de wijze waarop de corporatie het specifiek maatwerk invult. Idealiter maakt de corporatie afspraken hierover met de huurdersorganisatie en eventueel ook de gemeente en legt deze ook vast. Dit voorkomt dat andere verwachtingen ontstaan.

Geen eigen invulling specifiek maatwerk?

Van corporaties die geen eigen invulling aan specifiek maatwerk geven, mag worden verwacht dat zij de door Aedes en de Woonbond afgesproken invulling gebruiken in lijn met de afspraken in het Sociaal Huurakkoord. Ook dan is het belangrijk de huurders hierover goed te informeren.

 

Meer informatie

Meer over het specifiek maatwerkt leest u bij de veelgestelde vragen Afspraken huurbevriezing en huurverlaging specifiek maatwerk in Sociaal Huurakkoord, die ook antwoord geven op vragen uit de praktijk.

Woonbond weekbericht

Corporaties beloven maatwerk tijdens Coronacrisis

27/03/20
Gisteren kwamen verhuurders samen met het Kabinet met een statement. Tijdens de Coronacrisis geen huisuitzettingen, geen doorberekening van incassokosten bij een huurachterstand, en er komt  een spoedwet om aflopende tijdelijke contracten te verlengen. Veel corporaties komen met aanvullend maatwerk.
Lees meer »

Kabinet: geen huisuitzettingen en verlenging tijdelijke contracten

26/03/20
De Woonbond waardeert het gezamenlijk statement van een viertal brancheorganisaties van sociale en commerciële verhuurders en de minister van Milieu en Wonen over een zeer terughoudend beleid mbt huisuitzettingen en het beëindigen van tijdelijke contracten tijdens de coronacrisis. De Woonbond had hier in een eerdere brief aan de minister ook op aangedrongen.
Lees meer »

Zorgen om huurstijging tijdens Coronacrisis

24/03/20
Veel huurders maken zich zorgen over het niet kunnen betalen van de huur, omdat ze bang zijn door de Coronacrisis met een inkomensval te maken te krijgen.
Lees meer »