Corporaties Woningcorporaties hebben door de verhuurheffing weinig middelen over om sociale huurwoningen te bouwen en te verduurzamen. Volgens onderzoek komen ze daarvoor jaarlijks bijna 1,7 miljard euro tekort.
Het aantal sociale huurwoningen is sinds 2013 met meer dan 110.000 gedaald naar iets meer dan 2 miljoen.
Corporaties hadden twee keer zoveel sociale huurwoningen kunnen bouwen als de verhuurderheffing niet was ingesteld in 2013. Dat komt neer op meer dan 93.000 woningen die niet zijn gebouwd. In plaats daarvan betaalt de corporatiesector via deze belasting tussen 2013 en 2023 naar verwachting 16,7 miljard euro aan de staatskas.
Dat is een van de uitkomsten van een evaluatie van de verhuurderheffing in opdracht van corporatiekoepel Aedes, de Vereniging van Nederlandse Gemeente (VNG) en huurdersvereniging Woonbond. Het onderzoek, uitgevoerd door de onafhankelijke adviesbureaus Companen en Thésor, wordt vrijdag gepubliceerd.
Door de verhuurderheffing kunnen corporaties hun belangrijkste doelstellingen – het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen, het verduurzamen van hun woningaanbod en het betaalbaar houden van de huren – financieel niet realiseren, zegt Ruud Pijpers van Thésor, een van de auteurs. „Aan de ene kant zijn deze ambities ingegeven door overheidsbeleid, aan de andere kant zie je dat dezelfde overheid de inkomsten van corporaties waarmee deze ambities moeten worden gefinancieerd, afroomt.” Volgens het onderzoek komen corporaties jaarlijks bijna 1,7 miljard euro tekort voor deze investeringen.
Begrotingsgat dichten
De verhuurderheffing, een belasting over de WOZ-waarde van woningen voor verhuurders met meer dan vijftig huurwoningen in de sociale sector, werd in 2013 ingesteld. Destijds waren de belangrijkste doelen van de nieuwe belasting het dichten van het begrotingstekort en het terugdringen van het aantal scheefwoners in de sociale sector. Alleen het eerste doel is gehaald, zegt Pijpers. „Het was een crisismaatregel, maar die is nooit afgeschaft.” Intussen is de belastingopbrengst van de verhuurderheffing gegroeid van 63 miljoen euro in 2013 naar 1,7 miljard in 2019.
Toen de verhuurderheffing werd ingevoerd, mochten corporaties voortaan ook inkomensafhankelijke huurverhogingen doorvoeren. Zo konden ze deels de verhuurderheffing compenseren én wilde de overheid goedkoop scheefwonen – huren in de sociale sector met een te hoog inkomen – terugdringen. Maar hoewel het aantal scheefwoners in de periode 2012-2018 afnam van 26 naar 17 procent, was dat volgens Jeroen Lijzenga van Companen maar beperkt aan de verhuurderheffing te danken. „Goedkope scheefheid was daarvoor al aan het afnemen, door Europese regels uit 2011 die de toegang tot de sociale sector voor huishoudens met een hoger inkomen beperkten. En de inkomensafhankelijke huurverhoging werd in de praktijk minder vaak gebruikt om de verhuurderheffing te financieren.”
Sociale sector gekrompen
Waar de verhuurderheffing wel toe heeft geleid, is een verkleining van de sociale sector – een nadrukkelijke wens van toenmalig woonminister Stef Blok (VVD), die de belasting invoerde. Het aantal sociale huurwoningen is sinds 2013 met meer dan 110.000 gedaald naar iets meer dan 2 miljoen. De jaarlijkse nieuwbouwproductie van corporaties daalde van bijna 30.000 in 2013 naar 12.000 in 2018. Intussen liep het woningtekort op naar 315.000, zijn er door de daardoor sterk gestegen huizenprijzensteeds meer mensen in hun zoektocht naar een betaalbare woning aangewezen op de sociale sector, en nemen wachttijden voor sociale huurwoningen toe.
De onderzoekers keken ook of de belasting een gelijk speelveld heeft gecreëerd voor corporaties en andere (commerciële) verhuurders. Vroeger hadden corporaties nog voordeel van gunstige leenvoorwaarden, zegt Pijpers, maar dat voordeel is volledig verdwenen. „Door de verhuurderheffing, de vennootschapsbelasting en het beperken van de aftrekbare rentelasten is de belastingdruk voor corporaties nu hoger dan voor andere verhuurders.”
Het rapport van de brancheorganisaties loopt vooruit op de evaluatie van de verhuurderheffing door het ministerie van Binnenlandse Zaken, die naar verwachting in juni verschijnt. De corporatiesector klaagt al jaren over de verhuurderheffing, en krijgt de laatste tijd steeds meer bijval. Onlangs stemde een meerderheid van de Tweede Kamer voor een motie de belasting af te schaffen, om zo corporaties meer financiële armslag te geven voor investeringen in woningbouw.
Companen en Thesor
Effecten van de verhuurderheffing op het wonen in Nederland
