Woningnood is toegenomen ondanks bouw van 30.000 huizen

Nieuwbouw in de Houthavens                                                                                                          BEELD EVA PLEVIER

De groeiende woningnood is vooral veroorzaakt door de enorme instroom van buitenlandse werknemers. Die was veel groter dan verwacht, zo blijkt uit het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam. De instroom is groter dan de uitstroom, al is vooral het aantal vertrekkende gezinnen naar een plek buiten de regio toegenomen, met een kwart tot 1700.

Ook binnen de regio verhuisden gezinnen. Vanuit Amsterdam vertrokken 900 gezinnen naar een gemeente in de buurt, zoals Amstelveen of Haarlem. De belangrijkste reden om te verhuizen is dat mensen rustiger en betaalbaar willen wonen.

Half miljoen euro

De huizenprijzen zijn flink gestegen. Nieuwe huurders betalen in de vrije sector gemiddeld 1290 euro per maand aan kale huur. Dat is 223 euro meer dan zittende huurders. Dit betekent dat de verhuurders de prijs flink omhoog doen na een verhuizing. De gemiddelde verkoopprijs van een huis nadert in Amsterdam de half miljoen. In Gooise Meren en Amstelveen ligt de prijs al boven de vijf ton en in Haarlem op ruim vier ton. In Zaanstad ligt de verkoopprijs iets onder de drie ton.

Corona verlicht woningnood

De coronacrisis zal effect hebben op de huizenmarkt en de woningnood enigszins verlichten, maar niet wegnemen. Sinds de uitbraak van de pandemie is de Amsterdamse bevolking gekrompen, doordat expats en internationale studenten thuis blijven. De Metropoolregio verwacht dat de vraag naar een woning in groot-Amsterdam evenwel groot blijft.

Verzet tegen ‘asociale’ huurverhoging neemt toe

Verzet tegen ‘asociale’ huurverhoging door corporaties neemt toe
Duizenden Amsterdamse huurders eisen een tijdelijke stop op huurverhogingen. Door corona hebben veel mensen minder inkomsten. Minister Ollongren voelt niets voor een bevriezing.

Uit het Parool | Michiel Couzy | mei 2020

Minister Kajsa Ollongren | BEELD ANP

Mariël van den Bos is fluitiste bij het Metropole Orkest en vult haar salaris aan met muziekles en optredens. Door de coronacrisis is dit allemaal stilgevallen en is haar inkomen met zeker 35 procent gedaald. Maar de huur van haar corporatie­woning in Oost gaat per 1 juli met 6,2 procent omhoog. Dat scheelt enkele tientjes per maand, die ze nu niet kan missen. “Ik heb moeite om rond te komen,” zegt ze.

Yuri Vriesema is zelfstandig copywriter en krijgt door de crisis geen nieuwe opdrachten meer. Zijn huur gaat 4 procent omhoog. “Dat is 30 euro per maand. Op zich is dat nog wel te rege­len, maar ik vind het asociaal dat corporaties enkele weken na de lockdown de huren verhogen.”

Bij de Woonbond komen honderden telefoontjes binnen over de aanstaande huurverhogingen in coronatijd. “Mensen maken zich ongelooflijk veel zorgen,” zegt de woordvoerder.

Het gaat om huurders in zowel de vrije sector als bij corporaties. Corporaties mogen de huren gemiddeld met 3,1 procent verhogen, met uitschieters naar boven en naar beneden. Voor particuliere verhuurders geldt slechts het moreel appèl dat minister Kajsa Ollongren heeft gedaan om rekening te houden met de economische crisis. Zij zal wel een wet indienen voor een maximale huurstijging in de vrije sector in de toekomst: de inflatie plus 2,5 procent.

De vertegenwoordigers van huurders in de particuliere sector hebben verhuurders in een open brief gevraagd dit jaar geen verhoging door te voeren. Ook sociale huurders verenigen zich. Amsterdamse bewonerscommissies hebben namens duizenden huurders bij de corporaties geëist de aangekondigde huurverhogingen in te trekken. “Door corona is het armoede troef,” zegt Hanneke van Gent van bewonerscommissie 1013, die het initiatief heeft genomen. “Veel huurders hebben tijdelijke contracten of zijn zzp’er en hebben geen inkomen meer.” Huurdersvereniging Arcade, die de huurders van corporatie De Key vertegenwoordigt, heeft de oproep omarmd.

Coulance, maar wel betalen
Corporaties hebben besloten de huurstijging onverkort door te voeren. Egbert de Vries, directeur van de Amsterdamse koepelorganisatie AFWC, wijst erop dat veel huurders pensioen of cao-loon ontvangen en er niet op achteruitgaan. De corporaties gaan wel coulant om met huurders die in de problemen komen, al moet de huur uiteindelijk worden betaald. Vastgoedbelang, dat particuliere verhuurders vertegenwoordigt, zegt dat diverse leden de huren dit jaar niet of gematigd laten stijgen, of pas later innen.

Huurders hebben hun hoop gevestigd op een motie van SP-senator Tiny Kox, die minister ­Ollongren verzoekt een huurstop per noodmaatregel af te dwingen. Deze motie is aangenomen door de Eerste Kamer. Maar Ollongren voelt niets voor een huurbevriezing, omdat verhuurders dan minder kunnen investeren in bijvoorbeeld duurzaamheid. Wel gaat ze belemmeringen wegnemen voor corporaties om een tijdelijke huurkorting te geven.

Excessief hoog
SP-senator Kox is teleurgesteld dat de minister zijn motie niet uitvoert, net als zijn partijgenoot Laurens Ivens, wethouder in Amsterdam. “Ze maakt niet de beste beurt bij huurders in zwaar weer,” zegt Ivens. De maximale huurstijging van inflatie plus 2,5 procent vindt hij een ‘loze maatregel’. De inflatie kwam vorig jaar uit op 2,6 procent en dit betekent dat de huren met 5,1 procent mogen stijgen. Bovendien: als een bewoner plaatsmaakt voor een nieuwe huurder, kan de verhuurder een fikse verhoging doorvoeren en die benadeelt vooral starters. “Excessief hoge ­huren vragen kan nog steeds.”

Wisselend beeld huurverhoging

Veel huurders kijken vanuit de onzekere situatie door de Coronacrisis met een schuin oog naar de aankomende huurverhoging. Die gaat bij de ene verhuurder onveranderd door, bij de andere maken ze pas op de plaats.

Bij corporaties ligt de gemiddelde huurverhoging dit jaar op 2,5%, blijkt uit cijfers van corporatiekoepel Aedes. Net onder inflatie.

Uitstel huurverhoging

Diverse corporaties kiezen vanwege de Coronacrisis voor uitstel van de jaarlijkse huurverhoging. Zoals Wooncompagnie, Woonstichting Den Helder,  HW wonen, De Goede Woning, Woonmensen, Ons Huis, Woonbedrijf ieder1, Rentree, Veluwonen, IJsseldal Wone, De Marken en Deltawonen.

Huurakkoord dempt huurstijging bij woningcorporaties

Veel corporaties verhogen de huren wel. Eind 2018 sloten we een Sociaal Huurakkoord met corporaties, waardoor de ruimte om de huur te verhogen werd beperkt. Dit heeft geleid tot een huurverhoging die gemiddeld onder inflatie ligt. Aangezien verhuurders de prijzen van sociale huurwoningen wettelijk met 5,1% of 6,6% konden laten stijgen, heeft het huurakkoord hier een duidelijk dempende werking gehad. Toch blijven de betaalbaarheidszorgen voor veel huurders groot. Dat blijkt ook wel uit de de hoge bezoekcijfers van onze online check voor huurverlaging een huurbevriezing.

Huurverlaging en huurbevriezing

In het Sociaal Huurakkoord is ook afgesproken dat huurders met een laag inkomen en hoge huur huurbevriezing of verlaging kunnen krijgen. De online check die de Woonbond hiervoor opstelde is in korte tijd duizenden keren bezocht.

Commerciële huursector

Bij veel commerciële aanbieders gaat de huurverhoging door. Zo verhoogt Vesteda de huurprijzen voor hun sociale woningen met inflatie (2,6%). Hun vrije sector woningen verhogen ze 1% boven de inflatie van februari/maart komt daarmee op 2,6/2,4%. Naar verluidt stelt Bouwinvest de huurverhoging wel uit.

Helft minder sociale huurwoningen door verhuurderheffing

Corporaties Woningcorporaties hebben door de verhuurheffing weinig middelen over om sociale huurwoningen te bouwen en te verduurzamen. Volgens onderzoek komen ze daarvoor jaarlijks bijna 1,7 miljard euro tekort.

Het aantal sociale huurwoningen is sinds 2013 met meer dan 110.000 gedaald naar iets meer dan 2 miljoen. 

Corporaties hadden twee keer zoveel sociale huurwoningen kunnen bouwen als de verhuurderheffing niet was ingesteld in 2013. Dat komt neer op meer dan 93.000 woningen die niet zijn gebouwd. In plaats daarvan betaalt de corporatiesector via deze belasting tussen 2013 en 2023 naar verwachting 16,7 miljard euro aan de staatskas.

Dat is een van de uitkomsten van een evaluatie van de verhuurderheffing in opdracht van corporatiekoepel Aedes, de Vereniging van Nederlandse Gemeente (VNG) en huurdersvereniging Woonbond. Het onderzoek, uitgevoerd door de onafhankelijke adviesbureaus Companen en Thésor, wordt vrijdag gepubliceerd.

Door de verhuurderheffing kunnen corporaties hun belangrijkste doelstellingen – het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen, het verduurzamen van hun woningaanbod en het betaalbaar houden van de huren – financieel niet realiseren, zegt Ruud Pijpers van Thésor, een van de auteurs. „Aan de ene kant zijn deze ambities ingegeven door overheidsbeleid, aan de andere kant zie je dat dezelfde overheid de inkomsten van corporaties waarmee deze ambities moeten worden gefinancieerd, afroomt.” Volgens het onderzoek komen corporaties jaarlijks bijna 1,7 miljard euro tekort voor deze investeringen.

Begrotingsgat dichten

De verhuurderheffing, een belasting over de WOZ-waarde van woningen voor verhuurders met meer dan vijftig huurwoningen in de sociale sector, werd in 2013 ingesteld. Destijds waren de belangrijkste doelen van de nieuwe belasting het dichten van het begrotingstekort en het terugdringen van het aantal scheefwoners in de sociale sector. Alleen het eerste doel is gehaald, zegt Pijpers. „Het was een crisismaatregel, maar die is nooit afgeschaft.” Intussen is de belastingopbrengst van de verhuurderheffing gegroeid van 63 miljoen euro in 2013 naar 1,7 miljard in 2019.

Toen de verhuurderheffing werd ingevoerd, mochten corporaties voortaan ook inkomensafhankelijke huurverhogingen doorvoeren. Zo konden ze deels de verhuurderheffing compenseren én wilde de overheid goedkoop scheefwonen – huren in de sociale sector met een te hoog inkomen – terugdringen. Maar hoewel het aantal scheefwoners in de periode 2012-2018 afnam van 26 naar 17 procent, was dat volgens Jeroen Lijzenga van Companen maar beperkt aan de verhuurderheffing te danken. „Goedkope scheefheid was daarvoor al aan het afnemen, door Europese regels uit 2011 die de toegang tot de sociale sector voor huishoudens met een hoger inkomen beperkten. En de inkomensafhankelijke huurverhoging werd in de praktijk minder vaak gebruikt om de verhuurderheffing te financieren.”

Sociale sector gekrompen

Waar de verhuurderheffing wel toe heeft geleid, is een verkleining van de sociale sector – een nadrukkelijke wens van toenmalig woonminister Stef Blok (VVD), die de belasting invoerde. Het aantal sociale huurwoningen is sinds 2013 met meer dan 110.000 gedaald naar iets meer dan 2 miljoen. De jaarlijkse nieuwbouwproductie van corporaties daalde van bijna 30.000 in 2013 naar 12.000 in 2018. Intussen liep het woningtekort op naar 315.000, zijn er door de daardoor sterk gestegen huizenprijzensteeds meer mensen in hun zoektocht naar een betaalbare woning aangewezen op de sociale sector, en nemen wachttijden voor sociale huurwoningen toe.

De onderzoekers keken ook of de belasting een gelijk speelveld heeft gecreëerd voor corporaties en andere (commerciële) verhuurders. Vroeger hadden corporaties nog voordeel van gunstige leenvoorwaarden, zegt Pijpers, maar dat voordeel is volledig verdwenen. „Door de verhuurderheffing, de vennootschapsbelasting en het beperken van de aftrekbare rentelasten is de belastingdruk voor corporaties nu hoger dan voor andere verhuurders.”

Het rapport van de brancheorganisaties loopt vooruit op de evaluatie van de verhuurderheffing door het ministerie van Binnenlandse Zaken, die naar verwachting in juni verschijnt. De corporatiesector klaagt al jaren over de verhuurderheffing, en krijgt de laatste tijd steeds meer bijval. Onlangs stemde een meerderheid van de Tweede Kamer voor een motie de belasting af te schaffen, om zo corporaties meer financiële armslag te geven voor investeringen in woningbouw.

 

Companen en Thesor

Effecten van de verhuurderheffing op het wonen in Nederland

 

Zie ook Persbericht Woonbond

Huurverhoging 2020-2021

Elk jaar overlegt Huurdersfederatie Alert met Eigen Haard over de jaarlijkse huuraanpassing.
Vaak komt het voorstel dat Eigen Haard doet voor de huuraanpassing niet overeen met wat Alert zou willen. Samen proberen we dan tot een compromis te komen.

De overheid heeft voor de huurverhoging van 2020 de volgende maximale percentages bepaald:
Bij huishoudens met een inkomen tot en met € 43.574,- stijgt de huur maximaal inflatie + 2,5%
(= 5,1%).
Bij huishoudens met een inkomen boven de € 43.754,- stijgt de huur met maximaal inflatie + 4% (=6,6%).
De inflatie is gesteld op 2,6%

Hieronder staat een overzicht met wat Eigen Haard oorspronkelijk wilde, wat Alert wilde en wat het resultaat is.

In eerste instantie hadden wij, na jaren van behoorlijke huurverhogingen, gevraagd om dit jaar niemand huurverhoging te geven. Helaas ging Eigen Haard hier niet in mee. Daarna kwam er een voorstel van Eigen Haard, waar we mee aan de gang zijn gegaan.

Hieronder staan de afspraken per inkomensgroep in tabellen. In deze tabellen is te zien wat Eigen Haard oorspronkelijk voorstelde, wat Alert wilde, en wat het resultaat was. Als de laatste kolom leeg is, dan heeft Eigen Haard het oorspronkelijk voorstel op dat punt niet aangepast.

Op een aantal punten kunnen wij ons prima vinden in het voorstel van Alert. Maar wij vinden ook dat er nog steeds groepen huishoudens zijn waarbij Eigen Haard de betaalbaarheid uit het oog verliest. Dit past niet bij sociale volkshuisvesting. Zeker niet voor een corporatie die hier financieel zeker ruimte voor zou moeten kunnen vinden.

Maatwerkregeling

– Huishoudens met een inkomen tot maximaal 120% bijstandsniveau krijgen een huur tot maximaal de aftoppingsgrenzen. Ligt de huur boven de aftoppingsgrens, dan wordt deze verlaagd naar de aftoppingsgrens

– Huishoudens met een inkomen toten met de huurtoeslaggrens en een huur hoger dan € 737,14 kunnen huurverlaging naar € 737,14 aanvragen.

– Huishoudens met een inkomen tot en met € 53,068,- en een huur hoger dan € 878,- kunnen een huurverlaging naar € 878, aanvragen.

– Huishoudens met een inkomen tot en met € 61.707,- en een huur hoger dan € 1.032,- kunnen een huurverlaging naar € 1.032,- aanvragen.

Coronacrisis

De coronacrisis treft ook het werk van woningcorporaties. De creativiteit en professionaliteit bij medewerkers van corporaties is groot. Improviserend en binnen de richtlijnen van kabinet en RIVM gaat veel van het werk door. Corporaties vinden elkaar snel om oplossingen en ervaringen te delen.

Aedes bundelt in dit dossier informatie, kennis en creatieve oplossingen van corporaties voor de aanpak van de coronacrisis. Heeft u goede voorbeelden? Mail deze naar het Coronateam van Aedes.

Iedere dag zijn er nieuwe aanvullingen op dit dossier. Wilt u hiervan op de hoogte blijven? Ga dan het dossier volgen. Dit kan via de groene knop rechtsboven.

Weekoverzicht Woonbondnieuws – 10/04/20

Check huurverlaging of huurbevriezing

10/04/20
Huurt u van een woningcorporatie en is uw huur hoog en uw inkomen laag? Met onze nieuwe online check kunt u controleren of u in aanmerking komt voor huurverlaging of huurbevriezing.
Lees meer »

Vergroot bouwimpuls en zorg voor voldoende betaalbare huurwoningen

10/04/20
Aedes en de Woonbond pleiten er samen bij de Tweede Kamer voor om meer te investeren in het aanjagen van de bouw van betaalbare huurwoningen via de geplande ‘bouwimpuls’ regeling. Ook moeten er meer garanties komen voor het bouwen van betaalbare huurwoningen.
Lees meer »

Ouderen wonen liefst zo lang mogelijk in eigen woning

09/04/20
Een ruime meerderheid van de zelfstandig wonende 55-plussers denkt dat hun woning op dit moment geschikt is om in te blijven wonen bij gezondheids- of ouderdomsklachten. Mocht hun huis in de toekomst (toch) niet geschikt blijken, dan willen de meeste senioren de woning liever aanpassen dan verhuizen.
Lees meer »

Spoedwet verlenging tijdelijke contracten naar Kamer gestuurd

07/04/20
Minister van Veldhoven voor Milieu en Wonen heeft gisteren het spoedwetsvoorstel voor tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten naar de Tweede Kamer gestuurd. De Woonbond heeft kritiek op de wet, die beëindiging van het huurcontract met het oog op sloopplannen of bij een huurachterstand toestaat.
Lees meer »

Controleer de huurverhoging

06/04/20
Veel huurders krijgen binnenkort een huurverhoging op de mat. De  jaarlijkse huurverhoging moet in de sociale huursector aan veel regels voldoen. Met de check van de Woonbond kun je controleren of je succesvol bezwaar kunt maken.
Lees meer »

Wat als huurders te duur wonen?

In het Sociaal Huurakkoord is afgesproken dat er specifiek maatwerk komt voor huurders die relatief te duur wonen. Aedes en de Woonbond hebben afspraken gemaakt over de invulling daarvan: wanneer kunnen huurders aanspraak maken op huurbevriezing of huurverlaging?

expert: Rob Ravestein
Belangenbehartiger Betaalbaarheid, Woningmarkt en Regio Noordwest bij Aedes

Ook is afgesproken dat lokaal de mogelijkheid blijft bestaan met huurdersorganisaties (en eventueel gemeenten) andere regelingen af te spreken. Bestaande regelingen kunnen blijven gelden.

Informeren van huurders

Voor corporaties is het van belang om huurders goed te informeren over de wijze waarop de corporatie het specifiek maatwerk invult. Idealiter maakt de corporatie afspraken hierover met de huurdersorganisatie en eventueel ook de gemeente en legt deze ook vast. Dit voorkomt dat andere verwachtingen ontstaan.

Geen eigen invulling specifiek maatwerk?

Van corporaties die geen eigen invulling aan specifiek maatwerk geven, mag worden verwacht dat zij de door Aedes en de Woonbond afgesproken invulling gebruiken in lijn met de afspraken in het Sociaal Huurakkoord. Ook dan is het belangrijk de huurders hierover goed te informeren.

 

Meer informatie

Meer over het specifiek maatwerkt leest u bij de veelgestelde vragen Afspraken huurbevriezing en huurverlaging specifiek maatwerk in Sociaal Huurakkoord, die ook antwoord geven op vragen uit de praktijk.

Woonbond weekbericht

Corporaties beloven maatwerk tijdens Coronacrisis

27/03/20
Gisteren kwamen verhuurders samen met het Kabinet met een statement. Tijdens de Coronacrisis geen huisuitzettingen, geen doorberekening van incassokosten bij een huurachterstand, en er komt  een spoedwet om aflopende tijdelijke contracten te verlengen. Veel corporaties komen met aanvullend maatwerk.
Lees meer »

Kabinet: geen huisuitzettingen en verlenging tijdelijke contracten

26/03/20
De Woonbond waardeert het gezamenlijk statement van een viertal brancheorganisaties van sociale en commerciële verhuurders en de minister van Milieu en Wonen over een zeer terughoudend beleid mbt huisuitzettingen en het beëindigen van tijdelijke contracten tijdens de coronacrisis. De Woonbond had hier in een eerdere brief aan de minister ook op aangedrongen.
Lees meer »

Zorgen om huurstijging tijdens Coronacrisis

24/03/20
Veel huurders maken zich zorgen over het niet kunnen betalen van de huur, omdat ze bang zijn door de Coronacrisis met een inkomensval te maken te krijgen.
Lees meer »