Woningvoorraad kan veel beter benut worden met doorstroming

Door Cyril Crutzen en Gert Jan Hagen, Springco Urban Analytics. Beeld: Springco Urban Analytics. Dit is een ingekorte versie van het uitgebreide onderzoeksverslag in ROm 6, juni 2020. ROm is gratis voor ambtenaren in het domein van de fysieke leefruimte. Word nu abonnee.

Het is logisch dat de extra oppervlakte per extra persoon in een huishouden afneemt naarmate het aantal personen toeneemt. Een woonkamer, keuken en een douche heeft iedereen nodig, ongeacht of je alleen bent, of drie kinderen hebt. Buiten deze vaste ruimtes van iedere woning is het in onze samenleving gebruikelijk dat ieder lid van een huishouden een eigen kamer heeft. Het is interessant om in de data te kijken hoeveel extra ruimte iedere extra persoon gemiddeld krijgt. Met extra ruimte bedoelen we een extra kamer, extra vierkante meters voor de woonkamer, de opslag van spullen, of een extra douche. We zien in de data dat iedere extra persoon tussen de 20 en 25 vierkante meter ‘persoonlijke’ ruimte krijgt. Wanneer we dit als uitgangspunt gebruiken en de mediane oppervlakte van een woning voor een driepersoonshuishouden als norm hanteren (vijftig procent van de oppervlakten liggen onder de mediaan en vijftig procent erboven), dan krijgen we de volgende reeks.

Bron: EDM, BAG 2020

Vanuit de mediane maat voor het woonoppervlak per omvang van het huishouden, bepalen we de categorieën waarin men passend woont. We hebben gekozen voor het middelpunt tussen de opvolgende mediane oppervlaktes. Een eenpersoonshuishouden woont dan passend tussen 33 en 76 m2, een tweepersoonshuishouden tussen 76 en 100 m2 enzovoort. In ons meetsysteem woont een driepersoonshuishouden te ruim boven 120 m2, en te krap onder 100 m2. Voor het gemak doen we alsof dit een strenge regel is en categoriseren we ieder huishouden dan of ze te klein, passend of te groot wonen. Er kan oneindig worden gediscussieerd of deze maat goed is of niet, maar het zijn resultaten die voorkomen uit de bestaande woonpraktijk in Nederland en vervolgens ruim genomen zijn. We nemen ook aan dat een kind evenveel extra ruimte krijgt als een volwassene.

De ruimte in de woningvoorraad zit bij empty nesters en senioren

Wanneer we het woonoppervlak afzetten tegen de leeftijd van huishoudens, dan zien we twee opvallende patronen (afbeelding 1). Ten eerste zien we een enorme piek aan te groot wonende huishoudens in de categorie boven 50 jaar. Dit is te verklaren door het feit dat deze empty nesters vroeger wel de ruimte nodig hadden om het gezin te onderhouden, maar nu de kinderen het huis uit zijn, feitelijk ‘te ruim’ wonen. Bovendien zijn hun woonlasten relatief laag omdat het koophuis vaak goeddeels is afgelost. Ten tweede zien we dat de groep tussen 35 en 50 jaar, huishoudens die veelal in de gezinsfase zitten, vaak te klein woont. Dit wordt extra knellend nu we zien dat als gevolg van de coronacrisis meer mensen vaker thuis zullen werken.

(Tekst loopt verder onder de afbeelding)

Afbeelding 1: woonoppervlak en leeftijd huishoudens. Bron: EDM, BAG 2020

Verschillen in de stad

Rekenkundig is het overschot bij de een en het tekort bij de ander gemakkelijk op te lossen. In de praktijk is dat een stuk lastiger. Er staan allerlei wetten in de weg en praktische bezwaren die eraan bijdragen dat de doorstroming moeilijk tot stand komt. Een groot huis is fijn voor als de (klein)kinderen komen logeren. Beter wat ruimte te veel, dan te weinig. Ouderen die ruim in een sociale huurwoning wonen en inmiddels een hoger inkomen hebben, kunnen alleen doorverhuizen op straffe van een aanzienlijke prijsverhoging. Empty nesters in een koophuis hebben die vaak afbetaald en betalen ‘gevoelsmatig’ weinig aan hun woning. Een nieuwe woning is in hun perceptie vaak te duur. Dus blijven ze zitten. Er is bij beleidsmakers en ontwikkelaars vaak onvoldoende voeling bij de woonwensen van senioren. De woningen waar behoefte aan bestaat worden dan niet gebouwd.

(Tekst loopt verder onder de afbeelding)

Afbeelding 2: benutting van de woonruimte in Eindhoven. Eengezinswoningen in het platte vlak vallen meer op dan appartementen. Omdat eengezinswoningen vaker ‘te ruim’ worden bewoond, wordt dit segment visueel overbelicht. Bron: EDM, BAG 2020

De analyse per stad laat opmerkelijke verschillen zien wat betreft benutting van de woonruimte. In Rotterdam woont slechts 35 procent van de huishoudens te ruim, terwijl dit aantal in Eindhoven 63 procent is. Rotterdam is een stad met relatief veel hoogbouw, terwijl Eindhoven meer laagbouw heeft. Wat dat in de praktijk betekent voor Eindhoven zien we duidelijk op de kaart. In Eindhoven wonen veel meer huishoudens te ‘ruim’. In het centrum en rondom het station wordt nog wel passend gewoond, maar over de hele linie heeft Eindhoven veel vierkante meters woning voor zijn inwoners ter beschikking. Eindhoven is ook een stad met relatief weinig appartementen en meer grotere eengezinswoningen. In de wijken rond het centrum is het verschil in ieder geval dag en nacht vergeleken met Rotterdam.

Regionale verschillen

Wat als de woningen in een gemeente slim worden herverdeeld? Hoeveel vierkante meter heeft een gemeente dan over? In een tijd van oplopende schaarste en een grote maatschappelijke vraag naar duurzaamheid vormt de doelmatigheid van het gebruik van de woningvoorraad een thema dat erg belangrijk wordt. Hoe beter de benutting, hoe lager de verspilling. We hebben daarom een liniaal gemaakt waarop je per gemeente of regio kunt aflezen hoe de gebouwde woonruimte eigenlijk wordt benut. De formule voor deze schaal is:

Het tekort is uitgedrukt als het verschil tussen het oppervlak van de woning en de minimumgrens voor het betreffende huishouden. Het overschot is gemeten als het verschil tussen het oppervlak van de woning en de maximumgrens voor een bepaald huishouden. Dit zijn – nogmaals – ruime grenzen. Voor heel Nederland bedraagt de benutting van de woningvoorraad 82 procent, oftewel: er is theoretisch gezien ruimte voor 3 miljoen meer inwoners zonder dat we woonruimte extra zouden hoeven bij te bouwen.

(Tekst loopt verder onder de afbeelding)

Afbeelding 3: benutting van de woonruimte per gemeente in Nederland. Bron: EDM, BAG 2020

Een score van 100 procent betekent dat er evenveel tekorten als overschotten zijn en dat deze elkaar zouden kunnen opheffen. In de praktijk is een benutting van 100 procent niet haalbaar. Er is een bepaald percentage frictieleegstand nodig om de markt te laten functioneren en steeds vaker is sprake van samengestelde huishoudens, waarbij kinderen een deel van de week bij de ene ouder verblijven en een deel van de week bij de andere ouder. Omwille van de eenvoud zijn deze factoren niet in het model verwerkt. In afbeelding 3 is te zien hoe elke gemeente scoort en hoe het patroon in Nederland eruitziet.

Buiten de Randstad is de benutting van de woningvoorraad aanzienlijk lager

In de Randstad wordt de woonruimte beter dan gemiddeld benut. In de grote steden is de efficiëntie nog hoger. Amsterdam – de stad met de grootste druk op de woningmarkt, hogere prijzen en dientengevolge een druk op het woonoppervlak – laat de hoogste score zien. Dat is ook logisch, want in een stad deel je voorzieningen (terrassen, horeca, parken) in plaats van dat je die zelf hebt. Er zijn in deze gemeente ongeveer evenveel tekorten als overschotten. Buiten de Randstad is de benutting van de woningvoorraad aanzienlijk lager. Enkele kleine gemeenten scoren daarentegen opvallend hoog, zoals Urk, Alblasserdam en Scherpenzeel. Deze gemeenten hebben grotere huishoudens en een woningvoorraad met veel kleine, goedkope woningen met een hogere benutting tot gevolg. Bij de gemeenten die het laagst scoren op de benuttingsliniaal, zien we bijvoorbeeld de miljonairsgemeente Rozendaal, maar ook landelijker gemeenten zoals Hulst en Renkum.

Tekorten in Amsterdam laten zich niet compenseren door overschotten in Limburg. De woningmarkt is opgedeeld in regionale markten. De benutting dient daarom vooral per regio te worden bekeken. Afbeelding 3 laat zien dat iedere regio een behoorlijke mate van differentiatie in benutting heeft. De grote steden zijn omringd door gemeenten met een lagere benutting (Haarlemmermeer, Alphen a/d Rijn, Hoeksche Waard, Nieuwegein). Dit biedt kansen voor een betere benutting op regionale schaal.

Overmaat

In Nederland wonen veel mensen ruim. Je zou kunnen zeggen: het is aan de mensen zelf om daarvan iets te vinden. In dit artikel spreken we daarom niet zozeer over een onderliggende normatiek, maar over feitelijk consumentengedrag. We zien welke woonoppervlaktes in de praktijk door de Nederlandse huishoudens worden gebruikt. En dan kunnen we niet anders dan concluderen dat er sprake is van een hoge ‘verborgen’ leegstand. Een groot deel van het onbenutte woonoppervlak ligt bij de groep empty nesters. Deze leeftijdsgroep is als gevolg van de naoorlogse geboortegolf in het laatste decennium enorm in volume gestegen en stijgt nog verder. Tevens heeft deze groep zich als gevolg van de welvaartsontwikkeling gedurende hun levensloop steeds in wooncomfort kunnen verbeteren. In de provincie Zuid-Holland zagen we dat ongeveer een derde van deze huishoudens wil verhuizen. Een variëteit aan woonvormen kan hen verleiden: van een stadsappartement tot aan een klein huis in een dorp of landelijk gebied. Het inzetten van het bouw- en woonbeleid op maatregelen om deze groep door te laten stromen, zou weleens een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan het sneller oplossen van het woningtekort in Nederland. Beter benutten is soms slimmer dan meer bouwen.

Het volgende deel van dit onderzoek gaat in op de vraag welke motieven leven onder de groep empty nesters en welke woningen we moeten bouwen om beter in hun woonbehoefte te voorzien.