Alleenstaanden buitenspel voor een betaalbaar huurhuis

Als het aan het kabinet ligt komen 140.000 woningzoekenden niet langer in aanmerking voor een betaalbaar huurhuis, terwijl ze met hun inkomen nauwelijks een alternatief hebben. Dat is volgens Aedes en de Woonbond het gevolg van het verlagen van de toewijzingsgrens voor alleenstaanden naar 35.938 euro. Minister Ollongren stuurde hierover gisteren een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer.

Aedes en de Woonbond maken zich ernstig zorgen over een grote groep woningzoekenden: ‘Er is woningnood, deze mensen staan vaak al jaren op de wachtlijst. Starters en senioren hebben met deze nieuwe regels geen enkele kans meer op een betaalbaar huis. Voor een sociale huurwoning komen alleenstaanden niet meer in aanmerking, middenhuur is er nauwelijks en voor dure vrijesectorhuur en koop verdienen ze te weinig. In een periode dat mensen al onzeker zijn over hun inkomen, zorgt het kabinet voor nog meer onzekerheid over een eigen thuis en ontneemt het nog eens 140.000 mensen het zicht daarop.’

Eerlijke inkomensgrenzen

In plaats van de twee inkomensgrenzen die minister Ollongren voorstelt, willen de vertegenwoordigers van woningcorporaties en huurders drie inkomensgrenzen voor woningzoekenden: voor alleenstaanden tot 39.000 euro, voor tweepersoonshuishoudens tot 43.000 euro en voor (grote) gezinnen tot 53.000 euro.

Minister Ollongren verlaagt echter de inkomensgrens voor alleenstaanden van 39.000 naar 35.938 euro en houdt vast aan een grens van 43.126 euro voor gezinnen. Ook grote gezinnen komen daardoor in de problemen; verdienen ze net iets meer – een laag middeninkomen – dan vallen ze al buiten de boot.

‘Logisch dat het kabinet de inkomensgrenzen koppelt aan de grootte van het huishouden. Maar doe het dan op een eerlijke manier. Zodat zoveel mogelijk woningzoekenden aan een huis kunnen komen’, aldus Aedes en de Woonbond.

Inkomensgrenzen toegang sociale huur
Wetsvoorstel Voorstel Aedes en Woonbond
Alleenstaanden €35.938,- €39.000,-
Tweepersoonshuishoudens €43.126,- €43.000,-
Drie of meer €43.126,- €53.000,-

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Het wetsvoorstel zorgt er ook voor dat middeninkomens die al in een sociale huurwoning wonen, meer huurverhoging kunnen krijgen. Afhankelijk van huishoudgrootte en inkomen kan het elk jaar gaan om maximaal 50 of 100 euro per maand; huurders en corporaties vinden deze bedragen te hoog.

Debat

De Tweede Kamer debatteert na het zomerreces met minister Ollongren over het wetsvoorstel Huur- en inkomensgrenzen. Ook individuele huurders, IVBN en VNG spraken zich eerder uit tegen de verlaging van de inkomensgrens voor alleenstaanden. Aedes en de Woonbond: ‘Het signaal van de samenleving is: doe dit niet. Daar kunnen de minister en de Kamer niet omheen.’

Melden

Woningzoekenden en huurders die door de schuivende inkomensgrenzen in de problemen komen kunnen een melding doen op het Meldpunt Huuralarm. Die meldingen gebruiken wij in onze lobby richting de Kamer.

7 juli 2020
‘Alleenstaanden buitenspel voor een betaalbaar huurhuis’

Als het aan het kabinet ligt komen 140.000 woningzoekenden niet langer in aanmerking voor een betaalbaar huurhuis, terwijl ze met hun inkomen nauwelijks een alternatief hebben. Dat is volgens Aedes en de Woonbond het gevolg van het verlagen van de toewijzingsgrens voor alleenstaanden naar 35.938 euro. Minister Ollongren stuurde hierover maandagavond een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer.

Aedes en de Woonbond maken zich ernstig zorgen over een grote groep woningzoekenden: ‘Er is woningnood, deze mensen staan vaak al jaren op de wachtlijst. Starters en senioren hebben met deze nieuwe regels geen enkele kans meer op een betaalbaar huis. Voor een sociale huurwoning komen alleenstaanden niet meer in aanmerking, middenhuur is er nauwelijks en voor dure vrijesectorhuur en koop verdienen ze te weinig. In een periode dat mensen al onzeker zijn over hun inkomen, zorgt het kabinet voor nog meer onzekerheid over een eigen thuis en ontneemt het nog eens 140.000 mensen het zicht daarop.’

Eerlijke inkomensgrenzen
In plaats van de twee inkomensgrenzen die minister Ollongren voorstelt, willen de vertegenwoordigers van woningcorporaties en huurders drie inkomensgrenzen voor woningzoekenden: voor alleenstaanden tot 39.000 euro, voor tweepersoonshuishoudens tot 43.000 euro en voor (grote) gezinnen tot 53.000 euro.

Minister Ollongren verlaagt echter de inkomensgrens voor alleenstaanden van 39.000 naar 35.938 euro en houdt vast aan een grens van 43.126 euro voor gezinnen. Ook grote gezinnen komen daardoor in de problemen; verdienen ze net iets meer – een laag middeninkomen – dan vallen ze al buiten de boot.

‘Logisch dat het kabinet de inkomensgrenzen koppelt aan de grootte van het huishouden. Maar doe het dan op een eerlijke manier. Zodat zoveel mogelijk woningzoekenden aan een huis kunnen komen’, aldus Aedes en de Woonbond.

Wetsvoorstel Voorstel Aedes en Woonbond
Alleenstaanden 35.938 39.000
Tweepersoons 43.126 43.000
Gezinnen (3+) 43.126 53.000

Inkomensafhankelijke huurverhoging
Het wetsvoorstel zorgt er ook voor dat middeninkomens die al in een sociale huurwoning wonen, meer huurverhoging kunnen krijgen. Afhankelijk van huishoudgrootte en inkomen kan het elk jaar gaan om maximaal 50 of 100 euro per maand; huurders en corporaties vinden deze bedragen te hoog.

Debat
De Tweede Kamer debatteert na het zomerreces met minister Ollongren over het wetsvoorstel Huur- en inkomensgrenzen. Ook individuele huurders, IVBN en VNG spraken zich eerder uit tegen de verlaging van de inkomensgrens voor alleenstaanden. Aedes en de Woonbond: ‘Het signaal van de samenleving is: doe dit niet. Daar kunnen de minister en de Kamer niet omheen.’

Noot voor de redactie
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:
Persvoorlichting Aedes vereniging van woningcorporaties: 06-53409967
Persvoorlichting Woonbond: 06-30329497
Aedes vereniging van woningcorporaties
Koningin Julianaplein 10, 2595 AA Den Haag; Postbus 93121, 2509 AC Den Haag
Telefoon +31 88 233 37 00; Fax +31 88 233 37 11
E-mail aedes@aedes.nl Website www.aedes.nl

Onderzoek ministeries: structureel onvoldoende geld voor bouw en verduurzaming sociale huurwoningen 

juli 2020

Aedes: ‘Nog veel groter tekort betaalbare huurwoningen onvermijdelijk’
Genoeg betaalbare woningen bijbouwen, zorgen dat wijken niet achteruitgaan, onze huizen verduurzamen. Allemaal hard nodig en daar zijn woningcorporaties voor, maar het lukt nu al niet meer. En nu bevestigen drie ministeries dat corporaties er al over een paar jaar onvoldoende geld voor hebben. De Nederlandse sociale woningbouw is in gevaar. Nogal een heftige boodschap voor woningzoekenden en huurders. En een stevig signaal aan de politiek. Waar moeten al die mensen dan wonen?’ Dat zegt waarnemend Aedes-voorzitter Tonny van de Ven in reactie op het onderzoek naar de financiële mogelijkheden van woningcorporaties.De conclusie van het onderzoek, dat is uitgevoerd in opdracht van de ministeries van BZK, EZK, Financiën en branchevereniging Aedes, is ondubbelzinnig. Een aantal woningcorporaties heeft al binnen vijf jaar onvoldoende geld om genoeg sociale huurwoningen te bouwen. Ook de verduurzaming van hun huizen is niet haalbaar. En de situatie wordt nijpender: er komen snel steeds meer corporaties in problemen. Zelfs als ze allemaal financieel tot het uiterste gaan, komen ze samen tot 2035 zo’n 30 miljard tekort om te doen wat hard nodig is. Er worden 125.000 sociale huurwoningen te weinig bijgebouwd en 50.000 huizen kunnen nog niet worden verduurzaamd. De problemen zijn structureel, als er niets gebeurt lopen de tekorten daarna nog veel verder op. Onder die conclusies staan niet alleen de handtekeningen van Aedes, maar ook die van drie ministers.

Sociale huursector langzaam maar zeker afgebroken
Waarnemend Aedes-voorzitter Van de Ven: ‘Er wachten vandaag al veel te veel mensen op een betaalbaar huis. En als je geld over vijf jaar op is, kun je vandaag geen plannen maken voor huizen terwijl je weet dat mensen erop wachten. Frustrerend, we doen mensen tekort, die op ons moeten kunnen rekenen. Gezinnen met lagere inkomens. Studenten en starters die te lang bij hun ouders moeten wonen of een huis moeten delen. Ouderen die naar een aangepaste woning willen. Om hen gaat het. We vinden in Nederland dat iedereen in een goed en betaalbaar huis moet kunnen wonen. Maar dat lukt niet meer. Onze unieke sociale huursector wordt langzaam maar zeker afgebroken. Laten we dat gebeuren?’

Inkomsten en kosten uit balans
Ook over de oorzaken is het rapport helder. De investeringen van corporaties in nieuwbouw en verduurzaming zijn maatschappelijk cruciaal. Financieel leveren ze echter weinig op of er moet geld bij. De kosten stijgen harder dan de inkomsten, de huren van bewoners. Woningonderhoud en nieuwbouw worden steeds duurder. En corporaties zijn de laatste jaren steeds meer belasting gaan betalen. Met als grootste boosdoener de verhuurderheffing, die de sociale huursector inmiddels 10 miljard euro gekost heeft.

Politieke keuze voor goed wonen
Tonny van de Ven: ‘Voordat de heffing ingevoerd werd, konden corporaties doen wat er nodig was. Maar die gaat nu rechtstreeks ten koste van onze investeringen. Terwijl die hard nodig zijn voor de mensen die op een huis wachten. Onze huren verhogen is geen optie, betaalbare huizen, daar zijn we juist voor. We sloten niet voor niks een Sociaal Huurakkoord met huurders. Het onderzoek laat zien dat ons financiële model niet meer houdbaar is en dat terugdraaien van die extra belastingen het snelst en meest helpt. Het probleem is structureel en vraagt om een structurele oplossing. Om een politieke keuze: hoe belangrijk vind je het dat iedereen in Nederland goed kan wonen? Het is tijd om kleur te bekennen. Voor veel woningzoekenden is het allang 12 uur geweest.’

Snel knopen doorhakken
Wat Aedes betreft wordt het onderzoek daarom gevolgd door een onafhankelijke commissie onder leiding van een voorzitter met gezag in de politieke arena. Zo’n commissie moet concrete voorstellen formuleren over maatregelen om het probleem aan te pakken. Wat Aedes betreft moet zo’n commissie snel aan de slag: het probleem is urgent en het volgend kabinet zal knopen door moeten hakken. Dat moet al beginnen bij het opstellen van het volgend regeerakkoord.

Download overzicht belangrijkste conclusies
Download infographic Opgaven en Middelen

Wat als huurders te duur wonen?

In het Sociaal Huurakkoord is afgesproken dat er specifiek maatwerk komt voor huurders die relatief te duur wonen. Aedes en de Woonbond hebben afspraken gemaakt over de invulling daarvan: wanneer kunnen huurders aanspraak maken op huurbevriezing of huurverlaging?

expert: Rob Ravestein
Belangenbehartiger Betaalbaarheid, Woningmarkt en Regio Noordwest bij Aedes

Ook is afgesproken dat lokaal de mogelijkheid blijft bestaan met huurdersorganisaties (en eventueel gemeenten) andere regelingen af te spreken. Bestaande regelingen kunnen blijven gelden.

Informeren van huurders

Voor corporaties is het van belang om huurders goed te informeren over de wijze waarop de corporatie het specifiek maatwerk invult. Idealiter maakt de corporatie afspraken hierover met de huurdersorganisatie en eventueel ook de gemeente en legt deze ook vast. Dit voorkomt dat andere verwachtingen ontstaan.

Geen eigen invulling specifiek maatwerk?

Van corporaties die geen eigen invulling aan specifiek maatwerk geven, mag worden verwacht dat zij de door Aedes en de Woonbond afgesproken invulling gebruiken in lijn met de afspraken in het Sociaal Huurakkoord. Ook dan is het belangrijk de huurders hierover goed te informeren.

 

Meer informatie

Meer over het specifiek maatwerkt leest u bij de veelgestelde vragen Afspraken huurbevriezing en huurverlaging specifiek maatwerk in Sociaal Huurakkoord, die ook antwoord geven op vragen uit de praktijk.

Corporatiemonitor tijdelijke woningen

Geachte heer, mevrouw,

Woningcorporaties verwachten de komende jaren meer tijdelijke flexibele woningen te bouwen. Die kunnen een snelle oplossing zijn voor spoedzoekers, zoals gescheiden mensen, maar ook voor starters en studenten. Daarvoor is het wel nodig dat er meer locaties beschikbaar komen, dat de grondprijs wordt aangepast en dat procedures korter worden. In de afgelopen vijf jaar ontwikkelde één op de vijf corporaties tijdelijke woningen, de helft verwacht dat in de komende vijf jaar te doen. Overigens kiest bijna drie van de tien corporaties bewust niet voor tijdelijke woningen; zij richten zich uitsluitend op permanente woningen.

Deze cijfers komen uit een enquête onder 86 corporaties. De belangrijkste uitkomsten staan in de Corporatiemonitor Tijdelijke woningen. Aedes publiceert een aantal keer per jaar een Corporatiemonitor: een bondige uitgave met cijfers en duiding over actuele thema’s in de corporatiebranche.

Ik wens u veel leesplezier!

Met vriendelijke groet,
Aedes vereniging van woningcorporaties

Jeroen Pepers
Algemeen directeur

Meerderheid Kamer: schaf verhuurderheffing en markttoets af

februari 2020

De verhuurderheffing komt steeds verder onder druk te staan. Tijdens het debat over het woningtekort bleek dat een meerderheid van de Tweede Kamer inmiddels voor afschaffing is. Ook lijkt er een meerderheid te zijn voor afschaffing van de markttoets. Minister van Veldhoven (Wonen) liet weten ‘de verhuurderheffing als een onderwerp voor de volgende kabinetsformatie te zien’.

Verschillende partijen lieten de verhuurderheffing terugkomen tijdens het debat van woensdag 19 februari 2020. Ook coalitiepartij CDA sprak zich nu uit tegen de belasting voor corporaties.

Verhuurderheffing naar volgend kabinet

Een meerderheid wil er van af om woningcorporaties meer financiële armslag te geven voor investeringen in woningbouw en andere maatschappelijke opgaven. Minister van Veldhoven gaf direct aan dat zij eerst de resultaten van het onderzoek naar opgaven en middelen afwacht. Van Veldhoven ziet de verhuurderheffing als een vraagstuk voor een volgend kabinet. Krol van 50PLUS vond dat het kabinet dan in ieder geval de mogelijkheid moet onderzoeken om de verhuurderheffing snel te verlagen. Al voor dit debat spraken ook GroenLinks, PvdA, ChristenUnie, SP en de PVV zich uit tegen de heffing – samen met het CDA en 50Plus goed voor 85 zetels.

Markttoets afschaffen

PvdA, GL, SP, DENK, 50PLUS, PvdD pleitten daarnaast voor afschaffing van de markttoets zodat corporaties makkelijker kunnen bouwen voor mensen met een middeninkomen. CDA en CU deden dit eerder ook al. Er liggen nu plannen om de markttoets te vervangen door een marktverkenning. De minister heeft de Kamer toegezegd meer informatie daarover toe te sturen.

Terugkeer VROM

Het CDA stelde voor om het Rijk weer meer invloed te geven in de woningbouw. Dat kan door het vroegere ministerie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) nieuw leven in te blazen. ‘Met een eigen Rijksplanologische Dienst en een minister die echt het heft in handen kan nemen’, aldus CDA-Kamerlid Ronnes.

Leefbaarheid

Partijen uitten hun zorgen over de leefbaarheid in de wijken en vroegen om extra aandacht hiervoor in de nieuwe Woningwet. De minister deelde deze zorg en noemde daarbij het rapport Veerkracht in het corporatiebezit, dat Aedes onlangs uitbracht.

Ouderen

Onder andere 50PLUS en CU willen zoeken naar tussenvormen van woningen voor ouderen. Hieraan zijn extra kosten verbonden. Het kabinet kan corporaties die bouwen voor ouderen tegemoet komen door voor deze woningen een korting op de verhuurdersheffing te geven.

Meer nieuwbouw

De komende jaren moet er vooral gebouwd worden, daar is de volledige Kamer het over eens. Jaarlijks moeten er 75.000 woningen bij komen, staat in de Nationale Woonagenda (mei 2018). Het is twijfelachtig of dat aantal de komende jaren gehaald wordt en of dat überhaupt genoeg is. De minister toonde zich eerder kritisch over het aantal nieuwbouwwoningen dat corporaties op het moment realiseren, terwijl het geld er wel voor is gereserveerd.

Kabinet heeft sleutel in handen

Het kabinet zit zelf aan de knoppen, stelde Aedes in een brief aan de Tweede Kamer, voorafgaand aan het debat. De miljarden belasting die corporaties de afgelopen jaren extra hebben betaald, kunnen ze beter inzetten voor de bouw van sociale huurwoningen. Mensen en gezinnen met een bescheiden of middeninkomen zitten daar met smart op te wachten.

Op dinsdag 3 maart stemt de Tweede Kamer over de moties die tijdens dit debat zijn ingebracht en aangenomen.

 

 

Wat staat er in de Huurkrant 2020?

11 februari 2020

Benieuwd naar wat er in de Huurkrant 2020 staat? Lees alvast de artikelen in de

expert:
Rob Ravestein, Belangenbehartiger Betaalbaarheid, Woningmarkt en Regio Noordwest bij Aedes

Met de Huurkrant 2020 kunt u uw huurders informeren over de jaarlijkse huuraanpassing. En over de maximale inkomensgrenzen voor de huurtoeslag, die per 1 januari 2020 zijn vervallen.

Waarom is deze Huurkrant onmisbaar voor uw huurders?

De Huurkrant legt de nieuwe regels duidelijk uit.
De Huurkrant legt huurders uit hoe ze eenvoudig en snel een proefberekening maken voor de huurtoeslag. En wat de voordelen daarvan zijn.
De teksten zijn helder en toegankelijk geschreven, op taalniveau B1: 80 procent van de bevolking begrijpt deze teksten.
De informatie in de krant komt van de inhoudelijke experts van Aedes. U kunt er dus op vertrouwens dat uw huurders juiste en actuele informatie krijgen.

Bestellen

Bestel nu de Huurkrant 2020 op papier en/of digitaal en u heeft ‘m uiterlijk 8 april in huis. Op tijd dus om mee te sturen met het huurverhogingsvoorstel voor 1 mei

De Huurkrant is een gezamenlijke uitgave van Aedes en Nestas communicatie.

 

 

FAQ: Huurbeleid in 2020

Update februari 2020:

Het huurbeleid in 2020 is bekend. Hieronder vindt u de belangrijkste aspecten van het in 2020 geldende huurbeleid.

Volg dit dossier

expert: Rob Ravestein, Belangenbehartiger Betaalbaarheid, Woningmarkt en Regio Noordwest bij Aedes

De jaarlijkse circulaire van het ministerie van BZK over het huurbeleid is verschenen. Deze circulaire beschrijft het huurprijsbeleid per 1 januari 2020 en tot en met 30 juni 2021. U kunt de circulaire huurprijsbeleid downloaden op:


Geldt de huursombenadering in 2020 nog?

Ja, in 2020 geldt – net als in 2019 – een huursombenadering. Deze beperkt de gemiddelde huurontwikkeling van alle (zelfstandige) huurwoningen van een corporatie. In 2020 mag de huursomontwikkeling met niet meer dan de inflatie stijgen. Dit is in lijn met het door Aedes en Woonbond gesloten Sociaal Huurakkoord. Het inflatiepercentage is 2,6 procent.

Wat is er nieuw of veranderd ten aanzien van de huursom?

In tegenstelling tot 2019 bestaat de huursom in 2020 alleen uit de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli voor zittende huurders. De huuraanpassing van woningen die een nieuwe huurder krijgen is niet meer opgenomen in de huursom.

In 2020 wordt het mogelijk om een extra bandbreedte van maximaal één procent af te spreken bovenop de huursom. Dit is alleen mogelijk als er te weinig geld is voor investeringen in beschikbaarheid, herstructurering, duurzaamheid en betaalbaarheid. Lokale partijen maken hier afspraken over en leggen dit vast in de prestatieafspraken.

Het specifiek maatwerk voor huurders die relatief te duur wonen (zie verderop) valt in 2020 binnen de huursom. Voor volgend jaar wordt de wetgeving hierop aangepast.

Wat is de maximale huurverhoging van individuele woningen?

De maximaal toegestane huurverhoging van een individuele zelfstandige woning mag in 2020 niet meer bedragen dan inflatie plus 2,5 procent, ofwel 5,1 procent.

Verandert de inkomensafhankelijke huurverhoging?

De inkomensafhankelijke huurverhoging is hetzelfde als in 2019. Dit betekent dat corporaties de keuzemogelijkheid hebben om inkomensafhankelijke huurverhogingen toe te passen voor huishoudens met een inkomen hoger dan 43.574 euro (prijspeil 2020).

Het huurverhogingspercentage voor inkomensafhankelijke huurverhoging mag liggen tussen 5,2 procent en 6,6 procent. Huishoudens met een pensioengerechtigde, met vier of meer personen, een gehandicapte of een chronische zieke zijn hiervan vrijgesteld.

Is het mogelijk om de huur te bevriezen of te verlagen in het kader van specifiek maatwerk?

Ja, veel corporaties hebben al lokaal maatwerk voor huishoudens die relatief te duur wonen. Anderen kunnen kiezen voor de door Aedes en de Woonbond overeengekomen uitwerking van het specifiek maatwerk in het Sociaal Huurakkoord. Meer informatie hierover vindt u bij de veelgestelde vragen ‘Afspraken huurbevriezing en huurverlaging specifiek maatwerk in Sociaal Huurakkoord’.

Wat zijn de huurprijsgrenzen in 2020?

De huurprijsgrenzen in 2020 zijn als volgt:

Kwaliteitskortingsgrens: 432,51 euro (2019: 424,44 euro)
Lage aftoppingsgrens: 619,01 euro (2019: 607,46 euro)
Hoge aftoppingsgrens: 663,40 euro (2019: 651,03 euro)
Liberalisatiegrens: 737,14 euro (2019: 720,42 euro)
Zie ook het artikel Veranderingen bij de huurtoeslag en het passend toewijzen in 2020.

Waar kan ik meer informatie vinden over het huurprijsbeleid?

Het ministerie van BZK heeft het huurprijsbeleid vastgelegd in de MG-circulaire 2020-1. Deze circulaire beschrijft het huurprijsbeleid per 1 januari 2020 en tot en met 30 juni 2021, inclusief de nieuwe regeling voor de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde huurverhoging) voor woningcorporaties van 2020. In de circulaire staat ook het proces van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. U kunt de circulaire downloaden op: