Wonen in Balans

Wonen in Balans

Wie een rapport schrijft, een notitie, een ontwikkelrichting of een beleidsadvies en dat de titel meegeeft ‘Opgaven en Middelen van Corporaties in Balans’, impliceert dat er iets UIT balans is. En zou dus, zo zou je verwachten, aandacht besteden aan de vraag hoe de boel dan uit balans geraakt is. Als je dat weet, dan kan het misschien makkelijk terug in balans gebracht worden. Stel, je hebt als rijksoverheid een bepaalde branche vier heffingen opgelegd. Van twaalf maanden huur gaan er bijna vijf naar ’s rijks schatkist. En als dat nou nog geoormerkt was, bijvoorbeeld om te besteden aan de sociale woningbouw, bijvoorbeeld om te besteden aan verduurzaming, maar nee, het geld stroomt naar de algemene middelen. Knarsend komen de bouw en de klimaatmaatregelen tot stilstand. Het afgeroomde geld kunnen de corporaties niet meer besteden, want ze hebben het eenvoudig niet meer. Opgaven komen in de knel, middelen ook.

En dan schrijven drie ministeries en Aedes [zonder huurders consultatie overigens] een rapport Opgaven en Middelen in Balans. Eitje lijkt me: haal die heffingen er weer af.

Maar nee. Elf maatregelen bespreekt het rapport, waarvan er maar eentje over een heffing gaat en dan nog alleen de verhuurdersheffing.

Door mijn wimpers zie ik Den Haag drie categorieën sociale huurders onderscheiden.

Categorie 1 zijn de uitgeperste citroenen. Het terugkerende beleidsthema dat huren ver boven inflatie verhoogd moeten worden of, het staat er echt, het voordeel dat huurders hebben van lagere energierekeningen vanwege milieumaatregelen op de rekening van de corporatie gestort moet worden. Dat zijn milieumaatregelen als dubbele beglazing die de huurders apart hebben moeten betalen, blijven betalen ook als de kosten allang gedekt zijn èn in huurverhogingen terugzien. Al zàl daar een energievoordeel tegenover staan, wat bovendien vaak niet zo is, omdat vastrecht en energiebelasting door de netbeheerder of de wetgever maar al te makkelijk naar boven worden bijgesteld, dan had je dat dus al drie keer betaald. Maar een citroen kan je altijd nog een beetje verder uitpersen natuurlijk.

Categorie 2 bestaat uit deerniswekkende sloebers. Dat is een recyclerende gedachte, soms verkocht als Brussels lof, en behelst het verlagen van de inkomensgrenzen. Maar aangezien daar geen huur- of energieverlagingen tegenover staan, vormen de woonlasten voor deze groep een steeds groter deel van hun inkomen. Zo sloeber je langzaam af en word je vanzelf steeds deerniswekkender.

Categorie 3 is opgejaagd wild. In Den Haag worden tussentijdse inkomens- of vermogenstoetsen overwogen. Dat je nou niet tienduizend euro spaart voor je eigen begrafenis. Of als zzp’er zonder CAO-pensioen een eigen pensioenpotje opbouwt. Consequentie van zo’n tussentoets is dat je huurcontract opgezegd kan worden als je een paar jaar op rij meer verdient dan de oorspronkelijke inkomenstoets. Dit staat overigens ook gewoon als beleidsvoornemen op de site van de VVD. Waar je naartoe moet verhuizen nadat je je huurcontract in rook zag opgaan, staat er niet bij en al helemaal niet waar je terecht komt als je een inkomensval hebt, bijvoorbeeld omdat je partner overlijdt of omdat je in de AOW komt. En voor wie het ontgaan was, zowel in het hogere als in het lagere huursegment is het aanbod nagenoeg nul. En koop is onbetaalbaar.

Dat brengt mij vanzelf op het chapiter: hoe moet het dan wel?Wonen, of het nu koop, sociale of commerciële huur is, is een samenhangend geheel. Dus die onbetaalbare koop moeten we aanpakken. Het is een vergeten stuk, de uitspraak van de Hoge Raad uit 2004, maar ik haal hem graag uit de mottenballen. Wat zegt de HR? Normaalgesproken staat een prijs vast zodra die door de aanbieder kenbaar wordt gemaakt. Als ik bij de groenteman sta met een pondje tomaat en er staat iemand naast me die zegt dat hij er een euro meer voor wil betalen, dan krijgt deze persoon mijn pondje NIET. Het is geen veiling tenslotte. Voor huizen daarentegen vond de Raad dat een prijs geen aanbod is, maar een onderhandelingsvoorstel. Met als gevolg dat er wordt overgeboden en overgeboden en de woning zomaar gaat naar degene die heeft geboden zonder voorbehoud van financiering. Dat hoeft iemand met diepe zakken ook niet, die betaalt de prijs out of pocket. Een veiling maken van woningen heeft een diepe perverse prikkel gepoot in het systeem en het is dus tijd dat die prikkel eruit gehaald wordt. Speculeren met woningen moet onaantrekkelijk gemaakt worden. Eigen bewoning of een corporatie worden helpen daarbij.

De tweede, niet zo ingewikkelde stap is de corporaties vrijstellen van BTW (omzetbelasting) en VPB (vennootschapsbelasting). Dat zijn sowieso onbegrijpelijke heffingen, want waarom zou een stichting, wat de meeste corporaties zijn, in vredesnaam vennootschapsbelasting moeten betalen? Het is toch geen BV? En omzetbelasting wordt geheven op producten en diensten, zoals die tomaatjes en de klus van de loodgieter. Het is nogal een U-bocht om verhuur onder de tomaatjesregeling te krijgen. Die U-bocht kan er dus makkelijk uit.

Tenslotte, ten derde: huurkoop. Dit is niet nieuw en gebeurt al jaren op sommige plaatsen in ons land. De sociale huurder sluit geen huur- maar een hypotheekovereenkomst af met de corporatie, zeg voor 30 jaar, 40 mag ook. Na afbetaling kan de huurder rustig blijven wonen, maar is zelf wel verantwoordelijk voor onderhoud en beheer. Bij verkoop behoudt de corporatie het recht van eerste koop en wel tegen het oorspronkelijke verkoopbedrag. De overwaarde is voor de corporatie. De eventueel gederfde huur is verrekend met het onderhoud en van de overwaarde kan sloop/nieuwbouw gefinancierd worden. De huurder heeft een aanvullende AOW bij elkaar gewoond en komt na pensionering niet in een mogelijke armoedeval.

Deze drie maatregelen: Vraagprijs is laat-prijs, weg met omzet- en vennootschapsbelasting en invoeren van grootschalige huurkoop, wat de beurs van de huurder spekt en de sociale woningvoorraad op peil en betaalbaar houdt, kennen volgens mij, behoudens speculanten en beleggers, alleen maar winnaars!

Mr Drs Eliane Schoonman

www.elianeschoonman.nl

Huurverhoging 2020-2021

Elk jaar overlegt Huurdersfederatie Alert met Eigen Haard over de jaarlijkse huuraanpassing.
Vaak komt het voorstel dat Eigen Haard doet voor de huuraanpassing niet overeen met wat Alert zou willen. Samen proberen we dan tot een compromis te komen.

De overheid heeft voor de huurverhoging van 2020 de volgende maximale percentages bepaald:
Bij huishoudens met een inkomen tot en met € 43.574,- stijgt de huur maximaal inflatie + 2,5%
(= 5,1%).
Bij huishoudens met een inkomen boven de € 43.754,- stijgt de huur met maximaal inflatie + 4% (=6,6%).
De inflatie is gesteld op 2,6%

Hieronder staat een overzicht met wat Eigen Haard oorspronkelijk wilde, wat Alert wilde en wat het resultaat is.

In eerste instantie hadden wij, na jaren van behoorlijke huurverhogingen, gevraagd om dit jaar niemand huurverhoging te geven. Helaas ging Eigen Haard hier niet in mee. Daarna kwam er een voorstel van Eigen Haard, waar we mee aan de gang zijn gegaan.

Hieronder staan de afspraken per inkomensgroep in tabellen. In deze tabellen is te zien wat Eigen Haard oorspronkelijk voorstelde, wat Alert wilde, en wat het resultaat was. Als de laatste kolom leeg is, dan heeft Eigen Haard het oorspronkelijk voorstel op dat punt niet aangepast.

Op een aantal punten kunnen wij ons prima vinden in het voorstel van Alert. Maar wij vinden ook dat er nog steeds groepen huishoudens zijn waarbij Eigen Haard de betaalbaarheid uit het oog verliest. Dit past niet bij sociale volkshuisvesting. Zeker niet voor een corporatie die hier financieel zeker ruimte voor zou moeten kunnen vinden.

Maatwerkregeling

– Huishoudens met een inkomen tot maximaal 120% bijstandsniveau krijgen een huur tot maximaal de aftoppingsgrenzen. Ligt de huur boven de aftoppingsgrens, dan wordt deze verlaagd naar de aftoppingsgrens

– Huishoudens met een inkomen toten met de huurtoeslaggrens en een huur hoger dan € 737,14 kunnen huurverlaging naar € 737,14 aanvragen.

– Huishoudens met een inkomen tot en met € 53,068,- en een huur hoger dan € 878,- kunnen een huurverlaging naar € 878, aanvragen.

– Huishoudens met een inkomen tot en met € 61.707,- en een huur hoger dan € 1.032,- kunnen een huurverlaging naar € 1.032,- aanvragen.

Aedes: ’Achterstandswijken’ terug in Nederland?


3 februari 2020

Achterstandswijken in Nederland? Die zijn dichterbij dan ooit. De leefbaarheid in buurten met veel corporatiewoningen gaat harder achteruit dan verwacht. Mensen voelen zich onveiliger, de overlast neemt heftiger vormen aan en dat maakt de oplossingen complexer. Veel buurten staan op het punt te veranderen in probleemgebieden als we nu niet ingrijpen.

 

 

Er is wél geld voor sociale huurwoningen

Woningcorporaties klagen over de verhuurdersheffing. Die brengt ze financieel in de knel waardoor ze niet kunnen bouwen, zeggen ze. De ‘Staat van de corporatiesector’ laat een ander beeld zien.

Woningcorporaties geven het zelf al jaren toe: ze bouwen veel te weinig woningen. Uit de vandaag gepubliceerde ‘Staat van de corporatiesector’ blijkt dat ze maar 62 procent van hun jaarlijkse bouwplannen realiseren. Allemaal de schuld van belastingen als de verhuurdersheffing, klagen de sociale verhuurders. Maar daar is niets van waar, zegt toezichthouder Autoriteit woningcorporaties. Er is namelijk voldoende geld in kas.

 

 

 

Terug naar boven